10月29日上午，山东省文登市张家埠港附近。

　　在一大片空地上停着五六辆车，而其中两辆黑色的丰田“霸道”越野车和一辆银灰色沃尔沃豪华大巴，格外引人注目。

　　据介绍，这辆挂河北牌照的沃尔沃已经改装过了，有卧室和小会议室等设施。“仅改装费用就花了100多万元。”一位工作人员告诉《华夏时报》记者，加上原车费用，总价400多万元。

　　而两辆挂文登当地牌照的丰田“霸道”，总价也在百万元以上！

　　如此豪华的出行阵容，主角即是河北富豪、卓达集团总裁杨卓舒。而他脚下这块广袤的土地，即将因为他的“惊天大手笔”而发生改变。

　　按照卓达集团的说法，这座新城可谓“世界有名、中国第一”。按照规划，这座总投资高达2000亿元人民币的新城可称为“中国第一城区”。

　　杨卓舒的“畅想”？

　　杨卓舒自己的“造港计划”里，在未来的张家埠新港，40公里内的海域被填为平地，30万吨级的码头将出现在这里。

　　此前的10月22日，文登市市长张竞在奠基仪式上宣称，要把张家埠港建成国内一流的港口，把文登建成现代大港城市。

　　按照规划，文登市要在未来5-10年内，把南海新区建造成一座规划164平方公里、建设面积达55平方公里的新城，目前，文登市中心城区的建设用地不过30平方公里，相当于再造两个新文登。

　　按照卓达的说法，港口建成后，将会有3到5家年产千万吨以上的钢铁集团搬迁到这里。随着铁矿石供应链条紧张和环境保护等方面的原因，国内钢铁集团纷纷寻求向沿海城市搬迁的路径，而文登将成为下一个迁入的重点城市。按照卓达的计划，未来的文登市将会成为“钢铁之城”。

　　“我国的铁矿粉只够5%，也就是说95%得依赖进口，陆路运输成本是很高的。”卓达山东集团执行总裁谭步勇对记者说，钢材从8月份起开始急剧下降，严重亏损，全国许多钢铁企业限产，但是它不会总这样。没有充足的大港就进不来那么多铁矿粉，钢厂不迁移到大港，钢厂就统统要倒闭。

　　“因此，在大的钢企外迁中，他们必定选择迁移到大港。否则就会倒闭。而张家埠新港广袤的腹地，正是一个好的选择。”谭步勇表示。

　　2000亿投资？

　　10月30日上午，文登市中信大厦。

　　一辆黄色的悍马停在门前，甚是显眼。据悉，这辆逾百万元的悍马车，是以杨卓舒的名义购买，但实际上都是交给下属使用，自己很少乘坐。此前，当地媒体就有“谭步勇乘坐一辆黄色的悍马车，在香水海工地上一路飞驰”的报道。

　　“按照我们的投资计划，在这里将出现有港口及临港产业区、装备园区、住宅及生活设施齐全的新城。”在中信大厦二楼，谭步勇告诉《华夏时报》记者，未来的新城位于文登市的南海新区，面积达164平方公里，人口可达80万。

　　这个数字是目前文登中心市区人口的3倍。有关统计数据显示，在山东省威海市管辖下的文登市，全市总人口64.05万人，其中城镇人口25.07万人。

　　谭步勇坦言，这个新城计划，总投资将超过2000亿元。

　　早在2006年，卓达集团与中国机械工业联合会(以下简称中机联)就签署了合资建设中国先进技术装备业园区的协议，卓达集团负责找地，中机联协助招商。

　　2007年年底，当谭步勇一行来到山东文登时，被该市南海新区的12万亩国有存量土地指标所吸引。在谈判中，谭步勇获知，拟投资开发香水海旅游居住板块项目的投资方因故将已经打进文登的数亿投标资金撤走。

　　于是，卓达集团以装备园区落地文登为筹码，顺利拿到了与装备园区项目互为支撑的3.2万亩香水海旅游居住板块项目。

　　出于整体开发的考虑，文登市张家埠港口的扩建及配套设施的项目建设，也就顺理成章地落在了卓达的手中。

　　“香水海项目开发及市政配套工程建设，需要总投资达600亿元。”谭步勇说，占地3万亩的装备园区，按照每亩地投资200万元计算，也需要600亿元的总投资。而同时，张家埠新港最终要达到30万吨级，包括建设引堤、填海以及港口基础建设、临港工业配套设施的总投资高达800亿元。

　　“2000亿元的总投资，应该是一个保守的估算。”谭步勇告诉《华夏时报》记者，按照美国美裕金融集团提供的投资分析计划，整个新城项目需要1200亿美元。

　　1.5亿杠杆？

　　在全球金融危机的影响下，地产商资金普遍“吃紧”。这家位于河北省的民营企业2000亿元的投资从哪里来？

　　按照杨卓舒此前对媒体的说法，整个项目的启动资金只有1.38亿元人民币。

　　“集团总部要提供1.5亿元的资金。之后的投资，就要通过山东项目的自身滚动发展了。”谭步勇对《华夏时报》记者说，就整个2000亿的投资项目而言，全部启动资金需要20亿元。

　　谭步勇强调了“滚动投入”的思路。他说，这么多土地，不可能一次全部买下来。像港区工业配套设施建设、房地产开发，都是根据项目的进度和需求而投资。而卓达的“填海”计划，需要先拿到海域的开发权，再填海。填海完毕，再进行土地性质的转变，进行码头设施建设。

　　按照谭步勇的说法，2000亿元投资主要来源有三个。

　　“我们会联合其他大的企业财团来合作。”谭步勇告诉记者，目前该项目已经吸引了马来西亚的CNI集团、美国的美裕金融集团等国际财团。而卓达所坚持的是要“自己主导开发”，“我们要坚持自己的控股地位”。

　　投资的第二个来源是上市融资。

　　谭步勇介绍，卓达山东集团旗下已经成立和即将纳入的有威海卓达房地产开发有限公司、中机联投资有限公司和山东张家埠港口建设有限公司。三家公司所辖的项目将进一步分拆，分别上市。

　　“香水海项目中，规划有60万平方米的五星级酒店群。这些酒店群分成了5个组团，每个组团都可能成为上市公司。”谭步勇说。

　　吸引社会投资应该是卓达集团的第三个融资方式。其房地产项目推出了一个“进退两便”的政策。即可以购买期房的方式投入20万资金，一年以后如果不想购房，卓达全额退款，并付15%的“红利”。他告诉记者，因为卓达的实力，这种“投资”非常安全。他们在全国的很多项目，都有这种情况。有些人一年以后提出不买房，只是拿回15%的“红利”，不愿抽回本金。

　　对于这种投资的合法性产生质疑，谭步勇笑着说：“怎么会违法呢，你买我的房子，你不买了我退给你钱，这是合法的啊。”

　　而当《华夏时报》记者问，卓达如何能够给付15%的“红利”时，谭步勇说，房地产项目利润非常高，有的高达10000%。一般的项目，利润也能达到70%-80%。像卓达这种用产业带动的房地产项目，利润是很高的。