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万科:“松山湖讲话”系伪造 (2)
焦点二
观点或无理,但论证有根据
1.东莞万科没有必要再降价
乍一看,“松山湖讲话”从头到尾印证了许多实例和数据,对东莞市场分析得头头是道。但业内人士仍有质疑之声。
东莞搜房网的杨大伟说,“讲话”中的“再降价说”不可能会发生在东莞。从目前万科在东莞的一些项目的销售情况看,万科在东莞的项目基本不存在降价空间。
他说,开发商要降价只有两个问题,要不就是销售出现压力,要不就是有大量存货在手。从他所了解的情况看,万科目前在东莞的销售不存在这些问题。从东莞房地产官方公共信息网披露的数据看,万科近期开盘的大朗金域蓝湾400套已全部售罄,万科运河东1号项目目前也只剩下青藤公寓和兰蔻公寓,而万科高尔夫项目也只剩下1-2栋的产品量。
2.数据多半真实
据记者调查,“讲话”提及的不少数据,是真实的。例如,“讲话”提到松山湖1号的销售情况:2006年10月一期开盘,18000元/平方米的起价,一抢而空；2007年8月二期开盘,均价超过了30000元/平方米,售出了80%；近期开盘的三期,折后均价15000元/平方米,无人问津。这些都是事实。
另外,近期有部分二期业主在“闹事”；松山湖另一项目长城世家高层在2006年买入的土地价格是4000元/平方米,而两月前开始卖房是8000元/平方米。记者查阅相关资料后发现,这些数据也基本属实。
“讲话”观点摘录：“万科从泡沫中挣了70亿元”
猛料：“过去两年楼市存在泡沫,万科两年中多挣了60亿-70亿元”
楼市泡沫的原因:开发商资本膨胀和银行超额放贷。
证据:万科去年的最高市值超过3000亿元人民币,目前已不到700亿元。金融资金的超额投放以深圳为例,深圳银行系统在2006—2007年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿元,而正常年份的房屋销售额约1000亿元。
猛料：“万科还要坚持降价策略”
理由:调控措施还在陆续出台,国家调控的决心和态度非常明确。
证据:1.市场在纠错中回归理性,开发商的思维也必须回归,万科要以正常的市场思维去经营和盈利。
2.万科北京公司暂不大幅降价旨在先稳住其他企业,半月后则开始大降价,并大批出货不给其他企业组织应对的机会。
3.结合松山湖万科住宅产业化项目,万科下一步将加快大件组合。在工期缩短到半年之内后,各种成本将下降30%以上,即使降价仍有利润空间。
猛料：“万科要快速回笼资金,再低价购入土地”
理由:地方政府几个月内还难以明白,已经没有多少人有钱买地了。
措施:以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低存货和消化现有土地。回笼资金后可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出大量比现在市场价格低很多的房子。