瞄准二、三线城市

　　国内目前购物中心等大型商业地产开发方面的短板，某种程度上也成为外资发掘投资机会的重要原因。

　　深圳慧通行房地产董事总经理母舟指出，国内大型购物中心等商用地产项目主要来自两种区域，一是在市中心旧城改造地段，二是市中心以外的新区。但这两种情况均存在诸多开发难题，前者往往成本较高(地价高、拆迁成本高等)、开发周期长且时间不确定；后者则因消费群体和周边配套的不成熟，投资风险难以控制。

　　“此外，目前国内开发商融资渠道有限、主要依靠单一银行融资、退出机制不健全、开发商自有资金难以支持大型商用物业的开发、开发经验不足等诸多原因，形成了寻求外资介入的潜在需求。”母舟称。

　　外资收购此类物业牟取暴利的空间也正源于此。

　　“避开拆迁问题是外资投资的重要原则。”伍步昂指出，整体收购占据主流，至少必须获得项目的控股权。

　　“外资通常把投资回报率底线设定为20%-25%，但就这个回报率要求推算，目前国内卖家的要价大多过高。”伍步昂坦言。

　　在伍步昂看来，集聚在国门外的大量外资目前最大的障碍依然是限外政策，并没有太多变通的入境路径。而一旦入境渠道通畅，更多的收购将出现在二、三线城市，这些市场相对低廉的价格和未来发展空间将是吸引外资的主要因素。