本报记者 敖虹

　　截止到8月25日，8月份北京商品住宅成交3154套，环比降幅为39%，同比降幅则达到71%，成交锐减七成。

　　亚豪机构最新统计数据显示，在8月楼市供需均出现“急刹车”后，预计“金九银十”两月京城约有79个楼盘入市，其中约四成均为纯新盘。然而受“90/70”政策影响导致了产品供应严重同质化，楼市竞争格局加剧，价格战一触即发。

　　暗降为主

　　从今年年初开始，北京就有不少楼盘不同程度地开展促销活动，买房送车、送旅游、特价房、送物业费等等。但上半年，项目促销一般仅给予一次性付款客户一定的优惠，最低为95折。这种欲遮还羞的促销方式并未被消费者接受，不仅没有提振销售，反而形成了楼市下挫的信号，加剧了购房人持币待购的行为。

　　进入下半年，项目打折幅度逐渐加大，价格频现跳水，不少项目实际价格已经下降了10%-15%，最高的降了30%。

　　据记者了解，目前的打折项目主要有三种类型。第一种是尾房降价。东五环外的天际·万象高尔夫花园项目，将其大户型尾房重新包装，以万象·巴德公寓的案名推出，价格由此前的13000元直落至8960元，折扣幅度已达到了7折。

　　第二种是一次性付款给予超低折扣。如西五环外的沸城项目，一次性付款每平方米优惠2000元，相当于8折；位于北五环边清河的清河新城，优馆小户型一次性付款85折等。

　　第三种是纯新盘基本上都低价入市。如位于西三环的保利·百合花园，位于南二环的中信城，开盘价均低于周边项目2000-3000元左右，一经放量便实现了快速销售。

　　而最近一段时间，频频推出特价房则成了开发商维持楼市人气的最主要手段。万科、远洋、珠江、天鸿等大品牌开发商项目也都纷纷推出特价房，最高优惠将近70万元。

　　亚豪机构副总经理王英男告诉记者，由纯新盘低价入市受到追捧可以看出京城的自住型需求仍然较为旺盛，之前受到高房价的制约不得不选择观望，但是一旦发现性价比高的项目就会马上出手。在当前的市场形势下，哪个项目价格降得早、降得快、降得直接，资金才能迅速回笼。

　　价格战一触即发？

　　但进入传统的金九银十，由于楼盘竞争加剧，原有的促销售手段或许就不够用了。

　　王英男称，亚豪市调发现，不少开发商都表示做好了各种开盘吸引人气的准备，必须在9、10月“突围”。他认为，提高后期产品品质，精装修、送家电已是不得不采用的方式之一，而且楼市很有可能衍生出更新颖的促销方式。

　　记者调查发现，大部分项目还是表示进入9月份不会以直接降低价格的形式销售，但是会加大促销力度，采取更多宣传和促销手段。

　　“项目的后续价格要做调整。但是调整幅度大小还要等到9月份看看市场情况再定。除非市场继续恶化，周边项目都纷纷降价，公司才可能考虑明确降价，否则还是以折扣为主。”一位正在东部开发一高档住宅项目的开发商告诉记者。

　　事实上，直接降价也是开发商万不得已才会采用的手段，因为直接降价在“买涨不买跌”的观念下会加重市场观望，也可能引发与已购房业主的矛盾。虽然明降和暗降目的一样，但折扣和促销降价缺乏一步到位的真实降价的冲击力，并不能很好拉动市场成交量。

　　北京某楼盘营销顾问、房地产资深经理人季满如认为，从9月中旬开始，市场就将进入促销恶战阶段，但仍不会一次降到位，开发商仍会为促销活动找各种借口。比如还会有楼盘从精装修改为毛坯房卖，以前精装修的成本只有2000元，但改为毛坯房后可能降低4000元开盘，这样实际价格已经降了2000元。

　　“上半年花样翻新的打折促销并未让购房人买账，下半年竞争更加激烈。”王英男认为，楼市暂时还不会出现严酷的价格战，但价格战将会出现在特定区域上。

　　随着纯新盘放量的增多，定价机制的改变必然会令新盘成为区域的价格“洼地”，给周边在售项目的销售造成压力，带动整体区域的销售价格出现波动，预计“金九银十”期间京城整体房价涨幅有望进一步回落。

　　如果价格战继续深入，将很可能令部分开发商伤筋动骨。

　　去年通过招拍挂方式成交的住宅土地中，6宗楼面价超过6000元的土地中，仅有1宗已开发实现供应，即保利·百合花园，将近8000元/平方米的楼面价，再加上建安成本、管理成本以及各项税费，项目利润率已低于15%。

　　保利集团“快进快出”的经营策略使其在楼市低潮期避免了经营风险，然而其他5宗地块上市后将面临巨大的市场压力，其中万科购得的西大望路地块、金融街控股购得的大屯路地块，楼面价均超万元，成本价已在15000-20000元/平方米左右，相比周边在售项目，价格差距仅为3000-5000元/平方米。

　　“市场环境如果继续恶化，价格战的上演将有可能让这些企业为当初的高价拿地付出代价。”王英男说。

　　当然，也有例外。SOHO中国董事长潘石屹称，将在9月1日对SOHO中国所有在售项目全面提价。