本报记者 徐广蓉

　　房地产行业的拐点，更加明显地在上市房地产公司业绩中集中体现。

　　据WIND数据统计，截至8月20日，已经披露半年报的46家房地产上市公司“积压”的存货比去年同期激增了1400亿元，同比增长了将近一倍，达到2935.28亿元。

　　而中金公司统计，银行对房地产信贷也日渐减少，收缩房地产贷款的趋势更加明显。同时，金地集团、泛海建设的增发先后被否，资本市场融资困难。

　　多重压力下，房地产商开始调整策略，寻找新的方向。

　　存货大幅增长

　　据WIND数据统计，截至8月20日，已经披露半年报的46家房地产上市公司上半年共实现营业收入532.99亿元，相比去年同期增长40.43%；实现净利润92.39亿元，同比增长约50%。

　　但是上半年这46家房地产公司“积压”的存货比去年同期激增了1400亿元，同比增长了将近一倍，达到2935.28亿元。

　　根据中金公司研究员白宏伟统计，上半年19170亿元开发企业资金来源中，其它资金(主要为预售款)占比为38%，下降明显，显示上半年较差的项目销售情况对企业的资金仍然带来较大的压力。上半年全国商品房成交量萎缩7.1%，而16个重点城市成交量萎缩达到35%，成交量萎缩比较明显的城市有北京、深圳、武汉等城市，交易同比下降接近或超过50%。

　　天相投资分析认为，上市房企存货增长速度达到了91%，超过收入增长速度两倍多，一方面因为今年1-7月房地产投资同比增长超过33%，同时销售面积却下降了10.8%。房价居高不下和市场走势不明是销售量无法提升的关键。面对越来越紧的资金链，地产商将不得不降低房价，回笼资金。

　　融资日益收窄

　　银行贷款在进一步紧缩。银行相关信贷人士表示，银行正在进一步收缩房地产贷款，审查严格，“抵押率现在非常低，项目能够贷到的款越来越少。”

　　“仅有前十位的房地产开发商仍然可以保证得到银行的贷款，中小规模的开发商已经开始出现贷款困难。”卓越地产副总邬风栢表示。

　　8月4日，央行宣布对全国性商业银行在原有信贷规模基础上调增5%，对地方性商业银行调增10%，新增贷款额度约为1800亿元。但据银行人士表态，此次信贷“松绑”不会惠及楼市。

　　央行日前发布的《2008年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析报告》表明，目前房贷存在三重风险：一是部分房地产开发企业资金趋紧可能造成开发贷款不良率上升；二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。就这三重风险而言，目前不存在违约行为集中爆发的可能性。

　　而想要在资本市场上获得融资的难度也不断增加。8月22日，泛海建设发布公告称，公司公开增发不超过1.8亿股，拟募集资金65亿元的计划未获得证监会审核通过。不久前金地集团85亿增发亦未获通过。

　　根据白宏伟的统计，A股房地产板块2008年年初以来总体跌幅较大，其中A股跌幅69%，H股跌幅40%，目前国内A股房地产上市公司2008、2009年预测市盈率分别为11.7倍和9.5倍，已处于国际市场的低端。高华证券认为，市场的持续回调，可能对房地产开发商的2009年盈利造成负面影响，

　　近日，在香港上市的沿海绿色家园和世茂房地产，由于“流动资金周转问题”，被国际评级机构穆迪下调信用评级。

　　资金解困各寻其道

　　房地产企业试图寻找突破资金困局的良方。

　　万科在半年报业绩会上明确了减速发展的策略。郁亮总裁表示，万科将对下半年的开竣工计划进行适度调整，预计全年开工面积将为683万平方米，较年初计划减少165万平方米，竣工面积将为586万平方米，较年初计划减少103万平方米。此外，万科中期经营活动产生的现金流量净流出由年初的104.4亿元减少到14.9亿元。

　　首创置业也大幅减速。首创置业董事长刘晓光表示，公司动工面积将由150万平方米，降低60%至60万平方米；而竣工面积亦由142万平方米减少26.76%，至104万平方米。2009年竣工面积也将由约200万平方米，大幅减至88万平方米。

　　小型发展商也开始“腾挪”生存空间。

　　华业地产走委托贷款的路子。其全资子公司深圳市富溢投资有限公司，以自有资金1亿元委托中国建设银行股份有限公司深圳市分行贷款给深圳市顺创贸易有限公司，委托贷款期限为3个月，委托贷款利率为年息20%；与深圳市中新联光盘有限公司及建行深圳市分行签署委托贷款合同，涉及金额为1亿元，利率水平仍然为20%，期限4个月。上述委托贷款预计可为华业地产带来约1100万元的利息收入。

　　在去年土地储备为王的竞争中，华业地产并不占优。但华业地产把握住了资本市场的融资机会，以非公开发售方式向特定投资者定向发行8000万股，募集资金净额为10.18亿元。加上银行借款约6.85亿元，“华业·玫瑰东方园”销售回款约6亿元，实际可用资金接近23亿元。另一方面，华业地产土地储备不足的劣势，转而成为新开工占款较少的优势，直接导致了节余资金比较充沛。一季报显示，华业地产持有的货币资金为14.74亿元，较年初增长约8000万元。