黑石内地首单地产收购 图谋落定商业地产

　　对于首度进入中国楼市的收购方黑石集团而言，除了可以预见的市场发展空间外，由于买卖双方皆为外资企业，交易完全是在境外进行，因此操作上也比较方便

　　本报记者 刘垚霞

　　对中国房地产市场觊觎已久的美国私募基金巨头黑石集团(Blackstone Group)终于出手。6月5日，黑石以11 亿元的价格从马来西亚林氏家族旗下的卓越金融有限公司(0727.HK，简称“卓越金融”)手中购入上海市长寿商业广场90%的控股权。

　　这是黑石集团在中国楼市的首次落单。在目前全国房地产市场陷入普遍观望的这个风声鹤唳的敏感时期，黑石集团出手地产项目，不由让人生出疑惑。

　　“我认为黑石的这次收购，和国内房地产市场目前的发展状况并没有太大的关系。根据我的了解，这个项目黑石已经看了很久，而且从去年就开始和卓越金融积极谈判项目收购事宜。现在出手，只能说收购的时机到了。”仲量联行中国区董事陈立民对《财经时报》说。

　　商业机会

　　2006年9月，卓越金融通过收购富域国际的全部股权，以约4.6亿元曲线收购了长寿商业广场。而在持有该项目将近两年之后，卓越金融以11亿元的价格再次将其拱手让给了黑石集团。通过此次收购，黑石集团将拥有该物业90%的股权，剩余10%仍由卓越金融所持有。

　　“对于卓越金融而言，又能赚钱又能增加现金流，这样的买卖有谁会不愿意做呢。”陈立民对卓越金融相当熟悉。

　　在陈立民看来，由于中国政府在外资投资内地房地产市场方面的政策限制，使得黑石集团可选择的房地产投资产品非常有限，“而目前上海长寿商圈远远落后于南京路和淮海路商圈，这种相对落后的现状，恰恰给黑石集团提供了可以发展的机会。”

　　位于上海市长寿路以南、陕西北路以西的长寿商业广场，由南北两座毗邻的物业组成。有资料显示，早在上海普陀区“十一五”规划中，长寿商业广场所处的长寿路商务板块，就被定位为“中高档商住区”，但长寿路现状却与它的定位有些出入。

　　在卓越金融曲线购入长寿商业广场项目之时，尽管这一商圈的居住功能已充分体现，苏堤春晓、达安花园、上海知音等高档住宅集结于此，但商业开发功能还不够完善。

　　卓越金融中国区总裁肖焕伟在当年收购长寿商业广场之后就表示，看中这个物业的主要原因就在于其发展空间的可观性。根据上海中原物业研究咨询部当时的统计显示，长寿路沿线写字楼租金水平基本维持在2.5元至3元/平方米/天，在上海市乙级写字楼中属于中等偏下水平。

　　为了使该物业更符合商业地产市场需求，进一步提升租金水平，卓越金融将其定位为“中档偏高”，随后就对该物业进行了大规模的翻新，并购回此前出售的店铺。根据卓越金融当时的公告透露，收购富域、长寿物业北座及南座、翻新工程及购回出售店铺等其他相关交易，总资本开支约为5.727亿港元，合计人民币5.85亿元。

　　即便如此，经过两年的发展，戴德梁行商铺部董事韦泽铭仍认为，目前长寿路商圈的租金行情还是偏低。

　　黑石图谋

　　作为全球最大的资产管理公司，黑石集团一直看好亚洲乃至中国的市场机会。作为曾供职于国际投行雷曼兄弟的黑石集团掌门人的史蒂芬·施瓦茨曼(Stephen Schwarzman)，扩大在中国的投行业务一直是他梦寐以求的事情。

　　不过过去几年在亚洲尤其是在中国市场的颗粒无收，让黑石集团深感遗憾。3年前，黑石集团就在印度孟买成立了其在亚洲的第一个办事处，甚至还于前年在香港设立了负责对冲基金运作的机构，但投资业务并未因此而风生水起。

　　不过黑石集团的投资信心和策略并未因此而受挫或者放缓。为了打开局面，去年1月，黑石集团甚至出高价聘请了香港前财长梁锦松出任黑石高级执行董事兼大中华区主席职务。

　　今年4月2日，黑石集团对外宣布，其房地产合伙人基金第六期(Blackstone Real Estate Partners VI，简称“BREP VI”)募集结束，共融资109亿美元，创造了有史以来数额最大的一次房地产机会基金资金募集规模。

　　为了进一步推动在中国内地的投资，5月底，黑石主席Stephen Schwarzman还透露说，准备在北京设办事处，办公的物业租约已经签署。而在今年6月初刚刚在英国举办的博鳌亚洲论坛伦敦国际资本峰会上，黑石集团还与高盛集团、TPG资本公司等国际知名私募巨头，就如何在中国投资进行深入探讨并达成共识，他们一致认为中国经济正处于一个重要的转型期，资本在市场的流动加快，使其日益成为私募基金投资的理想境地。

　　此次收购黑石和出让方卓越洽谈一年，而对于首度进入中国楼市的收购方黑石集团而言，除了可以预见的市场发展空间外，由于买卖双方皆为外资企业，交易完全是在境外进行，因此操作上也比较方便。

　　卓越的算盘

　　以两年的时间换取近6亿元的账面利润，这也就难怪陈立民会认为这是一笔谁都愿意做的买卖。

　　2006年卓越金融收购长寿商业广场之时，当年房地产宏观调控的重点也是在住宅物业，调控政策导致大量外资转向商业地产项目。这些资本通过自建和并购两种方式获得商业地产，又用整体包装的方法实现分割出售和出租，获取相当可观的投资回报。卓越金融就是其中成功的一例。

　　而作为马来西亚云顶集团旗下的香港上市公司，卓越金融控股股东为亚洲赌王林梧桐家族。近年来，卓越金融在内地的投资不断加大，酒店物业网络遍布全国。

　　今年3月，卓越金融就对外宣布，以总价1.75亿元人民币购入中国邮政集团旗下的12家酒店。这是卓越金融第三次摘牌中邮系酒店，其名下经济型酒店品牌“你的客栈”已从中邮集团购入共计28家酒店。这次购入的酒店分别位于浙江、四川、甘肃、广东、山东以及吉林等地。卓越金融方面称，集团设立“你的客栈”公司，只是为持有这部分经济型酒店，以其建立起庞大的酒店物业网络，并使其物业组合分布于中国各地。

　　“根据我的了解，卓越金融还有自己进一步的物业收购计划，因此能在净赚近6亿元的基础上出手，对他来说是非常划算的。”陈立民如此表述说。不过对于卓越金融具体的投资计划，他以商业秘密为由并未给予进一步的透露。

　　而对于外界揣测的黑石与卓越金融共同持有该物业后很可能进行商业调整的说法，陈表示目前暂不好评价。

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