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房企资金链紧不等于上海房价下跌http://www.sina.com.cn 2008年04月16日 00:15 上海商报
房地产上市公司资金链绷紧与上海商品住宅有效供应不足形成博弈 前天，A股地产板块集体下挫，各个地产指标股全面跌停，有市场消息称此与上市公司资金链紧张密不可分。而北京、深圳、广州等地不断有报道称房价下跌将与上市公司的财务状况形成恶性循环。那么，上海的房价水平是否也会因此下降？市场需求与房地产公司资金紧张之间是否能够取得平衡？经记者对上海市场进一步分析认为，上海房价似乎并不会因上市公司资金链问题而受到太大影响。 商报记者 袁晨晨 万科A(000002)、招商地产(000024)、金地集团(600383)、保利地产(600048)同为A股的4大上市开发商，但是从他们发布的2007年年报来看，反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年，这4家公司的每股经营性现金流均为负值，表明手头现金比较紧张。其中，万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。 -万科 或将引领进一步降价风潮 万科向来是房地产市场的风向标。日前，新浪网等单位发起的中国房地产测评中心正式发布其首个研究成果，其中，根据2007年底的收盘价为节点，万科的市值达2961亿元，在《中国房地产上市公司市值百亿榜》上排名第一；同时该榜单显示，万科去年的销售额达541亿元，超过绿地集团，继续占据首位。 但事实上，万科的掌舵人王石从今年初开始就提出楼市“拐点论”，万科旗下除上海以外的全国楼盘随后率先降价以印证其观点。此后，万科上海楼盘在元宵节也举办了特卖会，优惠幅度为5%。 上海万科主推大众化产品，楼盘多位于中外环区域，以优质的楼盘质量和全面的物业管理赢得购房者青睐，房价水平高出同区域楼盘一大截。可以说，上海万科的楼盘打9.5折的优惠并不能算真正意义上的降价，其折后价格应该与周边楼盘相差无几，甚至还要略高一点。就此而言，在当前市场观望态势相对普遍的形势下，万科无疑仍是赢家。万科旗下朗润园、新里程、白马花园等都是区域内的标杆楼盘，房价水平向来在同类产品中居首。 在从紧的货币政策影响下，房地产企业资金链开始趋于紧张状态，若企业资金紧张情况一直得不到缓解，万科有可能采取进一步的促销手段。万科所在的区域市场不少楼盘都以万科马首是瞻，因此，届时很可能会出现周边楼盘跟风降价的局面。 -金地 旗下楼盘类型可实现自救 金地集团在去年9月就宣布计划发行公司债，直到今年3月12日，金地集团发行的12亿元公司债才告完成，成为今年首家成功发行公司债的上市公司。当时，金地集团在公告中表示，募集资金是为偿还商业银行贷款，调整债务结构、补充公司流动资金等。 在宣布发行公司债的同时，金地集团还表示，拟公开增发3.6亿A股、融资180亿元，募集资金将用在包括西安尚林苑在内的15个房地产项目的开发建设及偿还项目借款。但截至目前，金地集团的这项融资计划并未得到证监会批准。截至2007年底，公开资料显示，金地集团当年在8个城市获取了14个项目，合同地价161.61亿元。 金地集团的融资计划未得批准，其后又遭遇股价下挫，集团资金链情况可想而知。集团目前在上海的在售项目主要是格林郡和格林世界，都是时下上海市场最为稀缺的低密度住宅。 其中，位于青浦新城的格林郡主打洋房产品，自2006年9月上市以来，就受到当地购房者的追捧，持续热销，成交价格更是不断刷新青浦市场上的新高；位于嘉定南翔的金地格林世界也是一个以TOWNHOUSE为主的大型低密度社区，总建筑面积近100万平方米，同样因产品稀缺而受市场欢迎，目前，其联排别墅均价已达20000元／平方米，叠加别墅均价14000元／平方米左右。 单此两个特殊性的产品就可为金地集团持续回笼大量资金，因此，短时间内，金地降价的可能性并不大。 -富力 在沪项目低价开盘可能性小宣布计划 在《中国房地产开发企业销售百亿榜》上，富力地产(2777.HK市值高达839亿元，排名第四，近来也频频有报道称其资金链“危机重重”。 富力地产去年的年报显示，公司去年的贷款总额近200亿元，其中2008年需归还的贷款就有近74亿元。同时，富力地产的总资产负债率达76.6%。而在信贷紧缩的大背景下，富力要解决资金链吃紧的问题，回归A股无疑是一个很好的解决方案。富力地产方面也曾对媒体表示，若集团成功发行A股，将大大调低负债比率。但是，当前A股市场风云变幻，房地产上市公司的表现持续疲软，富力回归A股后的前景也不容乐观。 此前，在广东，富力的6个楼盘同时搞联展优惠，今年年初，北京富力桃源的均价又从每平方米14000元下调到了12000元，这都被看作是富力资金链紧张的救急之举。 去年7月，富力在青浦新城拿下一幅总建筑面积约18万平方米、容积率低于1.0的住宅用地，这也是富力进军上海的首个项目。按照规划，这个名为富力桃园的项目将开发成集联排、双拼、花园洋房、小高层为一体的复合型住宅小区，目前尚未开盘，定价水平也无从得知。但是以青浦市场而言，当地人购买力较强，复地·帕缇欧香、金地·格林郡、仁恒运杰河滨花园等低密度的复合型社区都受到市场追捧，房价水平节节攀升，因此，富力桃园低价开盘的可能性也不大。
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