现金决定存亡 房地产企业谁能扛过6月(2)

　　现在A股已经完全失去融资能力，好的企业应该允许他们去发债，现在应该做发行公司债的准备；地产企业上市，从政策上讲已经没有问题，证监会表示房地产企业已经不存在暂停上市审核的情况，地产企业IPO按正常程序进行。经过半年以上的调整，把以前的泡沫挤掉，会有一些恢复。

　　为了寻求资金，地产企业可能会采取降价销售，或是通过企业间的收购兼并方式来实现。还有的企业楼盘不要了，会出现新的烂尾楼。银行贷款贷不到、资本市场融资融不到、房子卖不掉，这三个方面共同导致地产公司的资金问题。从6月后到政府新的调控政策出来之前，这期间是房地产企业最容易出问题的时期，主要是现金流的问题。

　　经济观察报：随着资金来源的收紧，地产企业在土地市场的表现明显不同于以往，年前不少土地流拍，目前有大型的地产公司表示，暂停招拍挂拿地。你如何看待地产企业对土地储备的态度转变？

　　张寅：关键在两点，一是招拍挂，一是全款付。全款付对企业的现金压力是很大的。关键是有人拿到了钱但是乱花了。如果没有乱花，这次地产洗牌肯定洗不出去。以前房价、地价涨得快，地产企业很容易拿到地以后去抵押、发债，在资本市场获得资金。现在房价出问题和企业的资金链出问题，这种影响是相互的。以往的地王有可能地不要了，拿出来卖掉。

　　陈兴动：成都之前的地价就很高，这批地会成为很大的负担，利润率会下降。企业可以把房子建得高档一点，价格卖得高一点，但是毛利率达到60%-70%的情况不会再出现了。

　　以前，土地储备高，地产公司是作为一个亮点来展示。现在发生了变化，把资金在土地储备上放入过多，会成为一种负担，特别是在高位上拿地的，会是很大的负担。上市融到钱又没有拿地的，这样的企业是有利的。买低卖高是商人的特性，现在许多地产商在拿地方面观望，他们觉得地价还有可能降。

　　经济观察报：那什么类型的企业会生存下来？地产格局会发生怎样的变化？

　　张寅：大、中、小型的企业都会有活下来的。大型的地产公司也有个别过不去，相对来说大型的会死得少一点，能活下来的中小企业，一定是保守型的，就是在财务安排上做了自己力所能及的事情，凡是激进者都可能死；还有就是对已经变化的市场没有做出快速反应的，也会死。小企业如果现在还捂盘的话，就是自杀，为了资金的流动性，不要捂盘了。灵活的财务安排非常关键，这个时候更不要借高利贷。顺驰卖了可以说是地产洗牌的标志性事件，这是缓慢的开始，先看第二季度会发生什么吧。

　　陈兴动：这次不应该出现1992年、1993年那样的房地产危机。经过这一轮调整，房地产行业会更成熟，投资者、企业、中介都会学到东西，会形成一种新的发展模式，例如由政府控制60%-70%的市场，剩下的由市场来处理。中国有13亿人口，这是一个很大的需求市场。

　　未来的发展对开发中低档房屋的企业的冲击，将远远小于开发中高档房屋的企业。例如，对万科的冲击就会小于其他的企业，因为万科一直都是专注在中低价位房屋这一块。建设保障性住房的机会，应该更公平一些，除了国企，应该让其他的企业也有机会参与。

　　经济观察报：国内地产业发展波动出现，似乎并没有影响外资投资的兴趣。2008年3月，金地集团与瑞银集团签订合作协议，双方在中国境外共同发起设立房地产投资合伙企业。你如何看待外资对国内地产业的判断及其流向？

　　张寅：外资现在重点不在住宅，而在酒店。由于次级债的影响，外资的积极性受到一些影响，除香港外，欧美的外资是有这个心没这个力。目前外资介入住宅市场的比较少。现在热钱还在继续往里进，不过他们既没有进股市也没有进楼市，而是在放高利贷，利率接近银行利率的一倍，借高利贷的房地产企业至少占18%-20%的比例。

　　陈兴动：外资的判断从长期来看肯定是正确的。中国的问题蛮复杂，就我看来，跳开投资者的角色，从中国的角度来看，中国的房子应该是用来居住而不是用来投资的。如果房地产价格高起来，帮助地方政府提供资金进行市政建设，以后是没有路可以走的。城市建设好了，但是工资上不去，无法吸引人到这个城市。其实政府有很好的办法来对付，最好控制的就是税收，让交易的成本变得很高。

　　如果中国将房地产真的当成住宅而不是投资品的话，是没有问题的。美国的房地产完全靠市场来调节，投资的积极性很高，但美国市场是需求不足，中国是供给不足，美国的次级债，也是当初为了刺激购买而导致的。中国现在存在次级债的比例也是有的，只是没有美国高。年初以来，放在股市里的钱，现在很多只剩下30%、40%。之前不少人将房子做质押，贷款进入股市，质押贷款就是典型的次级债。在中国，法律上规定银行不能没收作为居住用的房子，而美国是可以的，这样增加了中国银行的风险。

　　经济观察报：次级债在国内有哪些影响？

　　张寅：2006年12月至2007年6月，短期质押贷款出现的很多，拿房子抵押的短期贷款还贷期限为1年。个人房贷包括新房贷款、二手房贷和质押贷款，我们有一个统计数据，当月个人房贷中质押贷款的比例，2006年12月是38.85%，2007年1月至7月所占比 例 分 别 是 51.62% 、44.70% 、48.57%、52.43%、43.74%、44.71%和20.33%。2007年4月达到最高值，现在正是还贷高峰期。这就是典型的次级债，这些钱很多都是进了股市，2007年4月股指是3800点，这些资金明显存在风险。

　　来源：经济观察报网