现金决定存亡 房地产企业谁能扛过6月

　　胡芳洁

　　对于中国房地产企业来说，2008年注定是现金决定存亡的一年。

　　2008年3月25日，央行今年以来第二次提高银行存款准备金率，达到15.5%，再创历史最高水平，紧缩的货币政策没有任何放松的趋势；3月20日，恒<!>大地产宣布中止上市计划。在银行贷款难以获得的同时，地产企业似乎又在IPO融资上进入了死胡同。

　　“现在热钱还在继续进入国内，既没有进股市也没有进楼市，而是在放高利贷。”虎杰投资顾问首席分析师张寅说，这类贷款的利率接近银行利率的一倍，而贷款方中，房地产企业至少占据18%至20%的比例。现金流的危机正在蔓延。

　　法国巴黎证券(亚洲)有限公司董事总经理陈兴动则表示，如果成交量不足，资金无法回收，6月可能就顶不过去了。

　　经济观察报：2008年以来央行又两次提高银行存款准备金率，从紧的货币政策使得地产企业在获得贷款上变得比以前更为困难。现在有开发商表示，他们从银行获得贷款的利率比正常贷款利率高10%到30%不等，而通过其他渠道贷款也同样困难。你如何看待信贷压力给房地产企业发展带来的困境？

　　张寅：现在的问题是，用比较高的利率能够贷到款，但是数量并不能满足需求。例如本来需要10亿元，可能只能贷到5亿元。未来3个月，这种状态不会有变化，主基调是从紧的。能拿到贷款的主要还是知名的企业。目前是其他的融资渠道被堵，地产企业又回到了银行系统，而随着存款准备金率提升，银行本身能放的贷款也不多。好多人都寄希望于货币政策有松动，但是目前看不出货币政策放松的迹象，即使放松，也不是对房地产企业的，一直以来房地产涨幅都是超过物价涨幅。

　　经济观察报：3月20日，由于“市况欠佳”，恒<!>大地产集团宣布中止上市计划。而目前还有大量的房地产企业正在开展上市计划。SOHO中国董事长潘石屹对此表示，未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。你如何看待这种剧变的可能性？

　　张寅：由于资本、信贷市场的双重变化，美国股市、香港股市、大陆股市都出现波动。其实恒<!>大上市没成功，是预料之中的。在今年上半年都不能成功。现在想上市的地产企业，不是说绝对不能上，而是看你以什么价格上，现在只能贱卖。有的企业没钱，贱卖也可能卖，半年之内会有这样的情况出现。

　　实际上地产业的洗牌并不是从现在开始的，这种情况早已发生，只是说接下来会有一个集中的表现。从2006年顺驰事件，行业洗牌就开始了，现在是等结果的时候。为什么两年以后才出现呢，房地产业从拿地到销售，有一个周期，有一个滞后的效果，2006年就打响洗牌的发令枪了。现在大家都看到房地产业的问题，如果大家都认为有问题，那就已经到了最严重的时候。好企业是在变化一出现的时候就做出反应，地产企业的问题永远都出在现金流的枯竭上。

　　之前大家都在讨论拐点，说明变化出现了。如果一点变化都没有，就不可能大家都来讨论。有的企业做出了动作，有的在观望。现在也是容易出假房贷的一年，今年是假房贷的高风险年，两三年以后这个问题会暴露出来，2002年就出现很多假房贷，主要是成交量少，和现在的情况比较类似。

　　陈兴动：现在市场形成一个预期：房价在向下走。就我看来，房价还可能往下。4、5、6月份最可能出现地产商的现金流问题，因为这是传统的销售旺季，如果成交量不足资金无法回收，4、5月份可能还能扛过去，6月可能就顶不过去了。

　　地方政府不会希望房地产业趴下，地产企业的现金压力，也会形成巨大的压力压在地方政府身上。奥运会以后，8、9月份对融资的限制会得到改进。

　　来源：经济观察报网