房企大调整是否来临 今年楼市发展三大悬念

　　2008年的第一个季度即将过去，深圳楼市从一二月份的浓重观望，到三月份的大批入市促销，在这个季度的尾声，终于迎来了几许暖意，各楼盘的积极放量与热情促销，使得全市的成交量有了大幅提升。对于深圳楼市，在三九严寒和小阳春的冷暖更迭过后，留下了更多的是悬念。

　　对于下个季度地产业的走势，最令人关心的莫过于房价何时见底这个话题。SOHO中国总裁潘石屹的一句“中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期”，掀起了一场地产激论。英联国际董事长郭建波则不认同，他认为这种剧烈的方式进行的洗牌，很难在近期内出现。

　　在新一季来临之际，这些深圳楼市中存在的问号，其答案将会指向深圳楼市未来的方向。

　　悬念一：房价的底部何在

　　经历了近半年来的楼市寒冬之后，开发商先于置业者，成为了首先捱不住的人。春节前后的这一轮降价促销潮，来势汹汹，余波未了。出让的利润空间换来了鼎盛的人气，也带动了一部分的市场信心。

　　在某新盘售楼处，记者见到了前来看楼的朱小姐。她是收到楼盘促销的短信而来的。“这比我之前来看的时候，一平方米都降了好几千呢。”尽管开发商许诺，这优惠以后都不再有，但朱小姐仍有些疑虑：“按这个态势，将来即使这个楼盘不再降价，但其他条件相近的楼盘也有可能开出更低的价。”

　　这也是目前许多人心中的一个悬念。楼市的底部在哪里，何时才是见底的时候，在这个问题上，各路人马各有分歧。

　　一批以中小型开发企业为代表的乐观派，以近期楼市的回暖迹象为凭证，认为近期的畅销已经基本上成功地探到市场的底线，楼市的观望期已经基本结束，房价即刻将止跌回稳。

　　另一派观点则对楼市前景并不看好，认为目前楼市的观望期将比较漫长，楼市的调整期将持续三至四年。在房地网的相关统计中，认为本轮楼市的下降底线是在今年六月之后的网友，比选择下降底线在六月之前的人数要多上数倍，这其中既有民众对置业形势的期待，但同样也来自行业领军人物对市场的判断。

　　更多的专业人士则倾向于谨慎的乐观，认为目前的观望期是暂时的，市场双方在年中结束观望后楼价将重新平稳上涨。在五、六月，仍将有更多的楼盘促销与降价，在楼市不约而同的放量与降价中，楼市的底部也将渐渐浮出水面。英联国际的研究报告就认为，在银根、地根双重紧缩的背景下，2007年末一线城市持续的量价齐跌局面以及市场浓厚的观望情绪将一直持续至今年年中，直至房价告别只涨不跌，回归价值。在调整期结束后，一线城市巨大的需求在理性的市场中重新释放，房价也将在年底趋于稳定。

　　悬念二：自住需求能否重新主导市场

　　由于信贷政策的紧缩而离场的投资客，最近迎来了一个利好消息：不少市民都发现，对第二套房的认定有所松动，而且部分银行也已再现放贷热情。

　　更多的资料则显示，现在的市场正在为自住客所主导。在去年四、五月高峰的时候，有专业人士判断，投资客的力量占据了新房成交量的70%以上。而现在的数据则是相反甚至有过之。

　　今年第一季度冷清的市场气候，使许多开发商在为新增放量定价时，也保持了更为谨慎的态度。本月多数新开楼盘的价格都在一定程度上低于开发商在去年市场旺季时对今年房价的最初预期，新房源的价格比起去年年中，有了不小的回落，这自然激励了不少自住客的信心，然而对投资客而言，未来暂时还不明朗的楼市，并不适合入市。因此在这轮回暖中，自住需求首先受到激发，开始带领市场渐渐走出阴霾。

　　在第一季度开盘的关内某楼盘，从购房者的资料可以看出，大部分是居住于本片区的客户，年龄集中在35-45岁，多为换房客，需求户型为3房或更大的户型；部分年龄在50岁以上的周边客为儿女购买婚用房，需求户型为两房。自住买家基本上占据了市场。

　　而投资需求在被抑制了大半年之后，随着自住市场热和市场走旺，也开始有了萌动的迹象。在一手、二手市场上，开始看房的投资客已经有所增加。市场规律常常如此，在自住客烘托出一定的市场氛围后，投资客也随后进入，给市场加温。此次第二套房贷款松动的消息，也不失为一个信号，鼓动投资客们再回潮进入市场。

　　自住需求占主导的市场意味着平稳和理性，而投资需求占主导的市场则不免会流于激进与疯狂。投资需求有其存在的必需性，然而投资客占据市场的主流，则是开发商与普通置业者都不愿意看到的。今年的市场要贯彻稳健理性为基调，而这，也有赖于投资客的比例控制这个悬念的正确解答。