上海浦东发展银行为恒大地产授信50亿(2)

　　三、房地产行业保持长期景气

　　1、我国正处在高速城市化进程时期

　　城市化进程带来的人口增量，会形成巨大的市场需求，从而对房地产市场供应形成一定的压力。而如果这种压力在短时间内无法得到缓解，房价肯定在供需失衡间快速上涨。

　　自1990年以来中国城市化率连续17年年均增长1.1个百分点，贡献中国经济增长的70%。根据城市地理学纳瑟姆曲线的结论，城市化率处于30-70%之间时，城市化将加速发展。中国的城市化发展进程已经证实了该理论，1995年城市化率突破30%后，截至2006年平均每年增加1.4个点，而1978-1990平均每年只有0.7个点。

　　以每年1-1.5个百分点城市化增长速度的不同假设，测算实现中国实现纳瑟姆曲线70%城市化率所代表的高速发展阶段的时间，结果表明在2023-2032年之间，取中间值，即城市化进程为房地产行业提供的真实消费需求可持续到2025年。

　　在未来的可能10年、20年的时间有几亿人要搬到城里来，而这几亿人的数字对中国而言，可能还是一个比较小的数字，可能相当于一个欧洲。法国跟英国加起来才1亿人，所以这是一个在人类历史上从来没有发生过的最大的迁徙，就是不断的从乡下往城里搬。从农村搬迁到城市的大量人口的需要办公、购物的地产，更需要居住的住宅楼，房地产在中国房地产发展的空间非常大。

　　2、婴儿潮铸就地产中长期牛市

　　婴儿潮时代在经济上的人口红利巨大，在婴儿潮成员进入30岁前后，人口红利集中体现在地产红利及其牛市上；婴儿潮时代的地产红利表现为大规模婴儿潮成员对房地产长时间的基本居住需求、消费升级和不动产投资需求；房地产牛市表现为地价和房价的长期上涨，持续时间达15年以上，房产消费时代平均每年房地产价格涨幅超过15%。

　　我国目前处于人口红利时代，表现为大规模婴儿潮成员对房地产长时间的基本居住需求、消费升级和不动产投资需求；另外，城市化进程的加快，表现为大批的人口转向城市，促使国内城市住房供需紧张。

　　2005年末，中国处于15-64岁的壮年人口占到总人口的71%，0-14岁的少年人口占总人口的22%，二者合计占98%，仅次于巴西(94%)和印度(95%)。由此可见中国之年轻，人口红利前景之巨大，亦可见地产牛市之进程。

　　另外，国内房地产行业景气的长期存在，与我国国民经济的快速增长有密切联系。在当前国民经济增长，人均可支配收入增长较快；住房制度改革，金融制度改革，使得部分民众置业成为现实，推动了房地产行业销售的红火。

　　四、银行信贷机会投资提示

　　房地产投资建设规模大、资金需求量大，开发商自有资金比例较少，迫切需要融资，在当前房地产行业持续景气前提下，决定了商业银行房地产贷款有较好投资前景。

　　商业银行应重点关注上市公司、区域龙头等优势企业，此类公司具有品牌优势，运作规范；在当前国家政策调控力度持续加大情况下，此类公司能够顺应时势，减少政策风险。

　　商业银行可介入入土地一级开发、住宅、办公楼、商业营业用房等各类房地产市场，鉴于投资项目不动产特点，应重点关注项目所处地段好坏，地段在很大程度上决定了项目未来变现能力。地段好坏依赖于交通、城市规划等各方面因素。

　　商业银行除了采取审核企业资质、《开工许可证》等证件，采取抵押等传统规避风险手段外；还可通过严格控制资金流向，保证专款专用，控制销售回款，引入担保公司等多种手段规避信贷风险。

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