专访万科执行副总裁肖莉：万科并不能左右市场 (3)

　　肖莉：我们一直认为，对投资者来说，最重要的指标只有两个，一个是资产回报率，一个是每股收益的增长速度。而这两个指标中，最核心的是资产回报率。

　　资产回报率由三个因素决定：利润率、周转速度和财务杠杆。出于稳健性的考虑，同时监管部门也有规定，房地产企业的财务杠杆是有限制的。在利润率和周转速度之间，万科一直选择的是快速周转的策略，以及在此基础上合理的利润率。

　　近期内万科同样坚持的是快速销售的策略，追求的是尽可能快的资金周转速度，目前的定价水平也依然具有合理利润空间。

　　经过这一轮调整，我们可以看到，刚性需求成为市场主导，而地价高涨的现象也被遏制；另一方面，我们看到劳动成本、原材料成本正处于在上升通道，以及产品结构小型化带来总房价的降低，市场将逐步步入理性阶段。

　　南方周末：万科曾经在2005年利用上海楼市的调整，实现了超常规的发展，万科应对的经验是什么，对此轮全国性的调整有何借鉴？

　　肖莉：目前部分城市的市场状况，的确类似于2005年年中的上海，从快速上涨到调整消化。当时万科凭借对市场形势的准确把握和快速销售的策略，在上海市场实现了快速发展。

　　2004年下半年到2005年第一季度，上海的市场情绪非常乐观，购房者排队抢购、开发商捂盘惜售。万科当时的判断是，市场的亢奋不能持久更不可依赖，因此坚持快速销售策略，调整到来时，万科的“仓位”相当轻，没有存货压力。

　　2005年二季度的调整中，上海市场的情绪从“沸点”降到“冰点”。而万科认为行业良好的发展前景并没有逆转，上海在中国乃至全球经济中地位上升的趋势更不会改变，所以不会“崩盘”，阶段性调整更多意味着机会。

　　即使当市场处于低谷时，有竞争力的企业也能凭借对客户需求的精确把握争取到市场。2005年下半年，上海市场最艰难的时候，老客户推介仍然为万科带来了稳定的客源。

　　从2005年到2007年，恰好是万科在上海发展得最好的几年，我们的市场份额从不足1%增长到超过2.5%，增加了三倍。