严控信贷收紧地产商资金链 地产业洗牌在即(2)

　　由此可以看出，房地产开发贷款的增长速度正在放缓，各家银行也在调整自己的信贷结构。这应该和连续三年来的地产行业调控有关。开发贷款逐步受到了政策限制，银行为控制风险起见，对地产商的开发贷款略有收缩。进入2008年，这一收缩趋势更加明显。建行就宣布，今年将继续压缩开发贷款。

　　二、上海住房开发不良贷款增20亿，系统性风险隐现

　　2月初，上海银监局发布了《2007年度上海市房地产信贷运行报告》(下称报告)。报告显示，2007年，住房开发贷款遭中资商业银行大幅减仓。

　　自2007年4月份以来，住房开发贷款已连续9个月出现负增长。从2006年6月高点到2007年12月末，住房开发贷款累计减少231.58亿元，下降幅度为26.1%。2007年，住房开发贷款全年净减少173.70亿元，同比少增242.47亿元。

　　在开发贷款增长显露疲态的同时，住房开发贷款的资产质量出现下滑。报告数据显示，2007年，上海市新发生住房开发不良贷款约20亿元，同比多增超过10亿元，这些新发生的不良贷款大多在经展期后再形成不良。这表明在住房开发贷款萎缩的同时，其资产质量出现下滑，房地产企业的资金链已经告急。

　　来自市场的交易行情也显示，随着房地产调控力度的不断加大，2007年下半年来市场成交逐月下滑，房价涨幅出现回落，观望气氛明显加重，行业信贷风险不断显现，银行正承受较大的系统性风险隐患。

　　风险的上升引起商业银行的警觉，将促使银行进一步压缩相关贷款，无疑将加剧房地产开发商的资金危局。

　　三、信贷调控力度不减，房地产资金链将进一步收紧

　　日前，央行副行长易纲明确表示，2008年，央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。易纲这番话，无疑给不少希望货币政策放松的发展商泼了一盆冷水。

　　而贷款增量在从紧政策下“涨升”依旧更加剧了调控压力。中国人民银行的统计数据显示，2008年头一个月8.36亿元的贷款增量，已占全年目标增量3.63万亿元的22%、第一季度目标增量的65%。人民银行上海总部的数据同样显示：上海市金融机构1月份新增本外币贷款已超过2007全年信贷增量的五分之一，其中房地产等五大行业新增贷款占全部贷款增量近九成。虽然来自多家银行房贷部门的消息称，1月份房贷增量超过一半来自去年末已签订贷款合同但未正式放款的跨年业务，但房贷市场需求仍较旺盛，金融机构放贷意愿依然较强状况由此可见一斑。而这无疑将加大调控压力，进一步收紧房地产企业的资金链。

　　四、行业洗牌时代来临，银行应警惕中小房地产企业风险

　　在当前房地产企业资金链被进一步收紧的困难形势下，其不利因素还有：

　　1、受宏观调控打压，房地产开发投资增长速度将放缓。目前中央宏观调控的决心很大，而固定资产投资是宏观调控的主要目标之一，其中房地产开发占固定投资的1/3左右，其继续增长的势头将得到严格控制。根据以上分析，预计今年房地产开发投资增长速度将放缓至20%以下。

　　2、从投资心态看，中国投资者投资行为更为谨慎。由于外围经济环境变化，全球经济衰退的阴影也将使中国投资者投资行为更为谨慎，减少盲目投资冲动。数据显示，2007年下半年，深圳和上海一手商品房交易量比上半年分别下降了41%和30%。

　　在种种不利因素的重压下，一些中小房地产企业的经营压力已经出现。据北京产权交易所公开的股权转让信息，自去年11月至今，累计已有20家房地产企业转让部分或全部股权。而且由于受抑制银行借贷的影响，若干大型的地产开发商如果上市计划失败，亦有可能会沦为竞争对手收购对象。中国房地产界将迎来重组浪潮，不少地产公司被其他公司兼并，或者自行倒闭。

　　而万科目前降价销楼加速了这种进程。像万科这类大型的地产公司只要达到30%的销售率，就能收回开发成本，现在它降价销售，将加速中小地产商倒闭或兼并的进程，挤压中小地产商市场。因此，银行应当重点防范中小地产企业的经营风险。

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