银行由CMBS到REITs的角色转变(2)

　　另外，与REITs类似的，经营性物业抵押贷款是向经营性物业抵押贷款所有权人发放的贷款，其抵押物为所有权人拥有或购置经营性物业，并以其经营收入还本付息，个人或企业都可将其名下的写字楼、商铺等商用房产抵押给银行获得贷款，也可以在购置这些物业时办理按揭贷款。而租约现金流抵押贷款则是用租金收入形成的现金流来计算开发商的贷款额，每月按照等额本金的方式归还银行贷款。在东亚银行在国内推出租约现金流抵押贷款之后，工行和农行随后也谨慎推出了经营性物业抵押贷款。

　　二、拓展业务范围

　　我们认为，对房地产开发商而言，今后有可能将更多的采用“银行+信托+REITs”这种创新融资模式的主流组合，而在其中银行的角色定位需要转型。

　　其实，不仅仅是拥有物业的地产公司，可以采取这种模式缓解资金紧张，只要拥有稳定现金流收益的企业，都可以运用转让收益权的模式进行融资，比如拥有稳定收益的物流公司、公交公司等等。

　　银行在信托计划中担任的角色可以一是为使用项目进行担保，二是对信托账户进行托管、封闭运作，三是可以监管相关的收益。银行应充分发挥在年金托管过程中获得的经验，更可以发挥事业单位的收费账户、出口退税专用账户托管等信贷模式，拓展资金托管中间业务收入。

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