银行由CMBS到REITs的角色转变

　　在不久前民生银行发行CMBS(商业房地产抵押贷款证券化)产品已经获得了监管部门的同意和支持。与CMBS发起人一般是发放房地产抵押贷款的银行不同，房地产投资信托基金REITs(Real Estate Investment Trusts)发起人一般是拥有收益类房地产的业主，商业银行通过和发起人、信托公司合作，完成托管账户和监管，实现中间业务收入。

　　【案例分析】华侨城项目发起“准REITs”

　　2007年年底，华侨城地产财务总监林育德希望从银行融得一笔资金，缓解一下企业资金周转的困难。但是在全国经济趋热的背景下，信贷监管日趋紧缩，至于什么时候再放额度，得到银行的答复是要等上级行通知。

　　林育德立即向总裁张立勇汇报此事。面对资金短缺问题，张立勇决定转让收益权。实际上就是提前拿到未来的收入：将旗下的部分物业未来一段时间内的租金收入，整体打包转让给投资者。张立勇认为从银行贷款已经不现实，增发股票程序耗时太长；而转让收益权，既不丧失对物业的所有权，又能快速融得资金。

　　中信信托认为华侨城提供的旗下用来出租的商铺、写字楼、厂房以及国际公寓，每月都有稳定的现金收入，这批物业5年下来租金总收入大约近10亿元，以6.5亿把5年的收益折价卖给机构投资者比较合适。

　　为了实施该方案，中信信托、华侨城地产、工行深圳分行签订了一个三方协议。华侨城地产将旗下的一些商铺、写字楼、厂房和国际公寓等收益性物业未来5年的所有租金收益，以6.5亿元的价格，直接出售给相当数量的机构投资者，中信信托则具体承担此次销售。机构投资者纷纷认购，中信信托每收到一个机构投资者的认购款，便将此认购款存入工行深圳分行的专用托管账户，直到6.5亿销售完毕。之后，工行深圳分行则监管华侨城地产相关物业的收益，在未来5年时间里，将租金收益按照机构投资者的认购比例，分配给投资者。

　　华侨城此举被称之为“准REITs(房地产投资信托基金)”模式，对地产业来说是一种金融创新，它拓宽了企业的直接融资渠道，即使未上市的企业也能够实现在证券市场的直接融资。同时，也为商业银行拓宽中间业务收入方式打开了创新之门。

　　银联信分析：

　　银行应加强托管和监管账户业务实力

　　一、华侨城地产项目的启示

　　华侨城地产的这种融资模式，本质上就是将未来5年的部分租金收益，估值卖给投资者，然后套现资金以求发展。房地产企业旗下拥有大量收租物业，这些物业每个月都能获取稳定的租金收益，拥有稳定的现金流，因此就可以将未来一段时间的收益权折价转让。

　　虽然转让收益权这种模式可以迅速融资，因为它不需要走冗长的审核程序，只要找到信托公司做中介人，即可出售给机构投资者。但这其中也有一定的风险，即“滞销”风险。因为“收益权”不是一次性销售，是“分拆”分别销售给不同的机构投资者，如果机构投资者认购不踊跃，势必要延长销售时间，而要防范这个“滞销”风险，那么就必须适当降低收益权的估值。