二线城市寻找商业天堂 五星级酒店掀起扩张潮(2)

　　资本意图

　　诸多酒店巨头加速在中国二三线城市布局与投资回报率有关。

　　曾在珠海、重庆、成都等地操盘多个高档酒店的胡鸣渝向记者透露，“目前，在北京、上海等一线城市投资高档酒店，整个投资可能需要15年到20年回收期，但在成都、重庆等二线城市十年多一点儿就可以收回投资。”他认为，各种行业性会议更多地走向二三线城市召开为高档酒店带来了市场机遇。“如新一届的成都糖酒会召开在即，大多数高档酒店早就预订爆棚。”

　　记者调查发现，除了相对更快的市场回报而言，更多酒店巨头是“醉翁之意不在酒”。

　　由于五星级酒店的投资者要么本身就是房地产开发商，要么和开发商是裙带关系，他们在修建五星级酒店时，往往同时在周边规划建设一批住宅，以高档酒店配套拉升住宅价值。特别是在房地产市场空间相对较大的三线城市，五星级酒店往往是当地城市的名片，不仅可以享受到诸多税收等政策优惠，借机拿地开发也较容易。

　　对于投资五星级酒店的上市公司而言，既要保持一定的长期持有经营型物业开发比例，以满足资本市场在财务统计上对连续经营收入的要求，也可提升物业价值，今后或租或售均可大幅获利，“进可攻，退可守”。

　　同样以香格里拉为例，去年7月，香格里拉广州公司引进策略投资者，仅出让20%股权，就获得了近1000万元的增值收益。“这显然比其他商业物业增值快得多。”当地酒店业人士分析说。

　　暗藏风险

　　投资商追求资本效应造就了五星级酒店空前繁荣，激烈竞争背后也暗藏风险。

　　“高档酒店投资实际上是高投入、低回报、投资周期长，而国外酒店投资者在中国内地加速扩张主要是紧盯汇率，看好人民币的升值。”在戴德梁行投资部经理林玲看来，国际酒店巨头从自投自营到品牌输出以获取高额稳定的利润，其对市场未来的判断可见一斑。

　　而作为新一轮高档酒店竞争的重点，二三线城市居民整体消费水平的高低、旅游业发展的状况以及重大商旅活动的频次和规模等，都直接关系着当地五星级的客源及经营收入。“如果市场过于拥挤，在品牌、管理及市场营销方面又缺乏力度的话，投资回收的压力将非常之大。”

　　林玲表示，“五星级酒店潜在泡沫或许已经局部形成了。”

　　业内人士普遍认为诸如成都、重庆这种区域中心城市，五星级以上的酒店容量不超过十来家为宜，三线城市则更少。而现实的状况是成都已建或在建的五星级酒店已达到了30家左右，远在这一“标准”容量的临界点之上。

　　多家五星级酒店同时同地推出还会造成这些二三线城市酒店业“僧多粥少”的局面，迫于盈利压力，大幅降价，而这很可能是二三线城市五星级酒店盲动后面临的新局面。