中原第一高楼无人问津 凸现摩天大楼建设风险

　　2007年11月12日，中国长城资产管理公司郑州办事处(下称长城资产)发布公告，拟通过河南省产权交易中心对其持有的河南裕达置业有限公司(下称裕达置业)债权本息合计71687.83万元进行公开转让，抵押物正是裕达置业旗下的裕达国贸66676.04平方米房产，接近裕达国贸总面积的三分之一。

　　早在2005年6月，中国工商银行总行向各大资产管理公司剥离7000亿元的不良资产余额。裕达置业时为6.0091亿元的债务本息(含5.8835亿的贷款本金)，被工行河南省分行营业部作为“可疑类资产”剥离，接盘者正是长城资产。

　　时隔两年，长城资产决定处置上述债权。为了谋求最大利益，长城方面煞费苦心：除了通过平面媒体广而告之以外，还在河南省产权交易中心公开挂牌15日。当然，最具诱惑力的还是长城方面开出的转让底价——只有2.73亿元。

　　不过，挂牌这段时间里，只是有一两家公司打电话咨询，没有人来报名。最终，长城资产委托该中心转让的这笔债权已于近日撤牌。裕达国贸总投资26亿元，66676.04平方米房产已近其“三分天下”，长城资产以2.73亿元的价格出让尚无人问津，“中原第一高楼”沦落到如此地步，令人震惊，也凸现出摩天大楼建设风险。

　　银联信分析：

　　一、河南裕达置业及其裕达国际贸易中心简介

　　河南裕达置业有限公司创立于1993年9月，主营房地产开发、物业管理、国际酒店、商场及娱乐业。公司注册资本2.46亿元人民币，总资产21亿元人民币，公司总部设在河南郑州。

　　裕达国际贸易中心(以下简称“裕达国贸”)始建于1995年，历时3年而成。高199.7米，总投资26亿元，拥有388间豪华客房，17个高档会议厅、大型宴会厅、中西各式餐厅，是裕达置业的主要资产，也是郑州市的“标志性建筑”，有“中原第一高楼”之称。

　　二、裕达国贸经营红火难掩背后巨额亏损

　　作为裕达置业的旗下主要产业，裕达国贸的现金流和入住率都不错——这两个指标是衡量一个酒店经营状况好坏的重要依据。据一位知情人士透露，裕达国贸的入住率高达60%-70%，这甚至曾被某协会评价为“在郑州市的所有酒店中属于比较高的”。

　　但是裕达置业却年年亏损。根据工商年审报表显示，从1994年至2004年的10年间，裕达置业的净利润一直都是负数，最低时年亏损146.4万元(1994年)，最高时年亏损8478万元(2001年)，其他年度的亏损额也多维持在两三千万元。

　　裕达置业的负债状况更是令人不容乐观：2004年度联合年检报告书显示，该公司当年资产总额为14.9177亿元，负债总额为14.7091亿元，资产负债率已接近100%；同期河南中兴会计师事务所的审计报告显示，裕达置业的短期借款期初余额为8.4256亿元，期末余额为7.0786亿元。

　　为何在裕达国贸经营红火的情况下，裕达置业却“年年亏损”，裕达方面在年审资料中有着各种不同的说法：1997年，其年度净利润额为-2819万元，亏损原因为“投入建设期间”；1999年，其年度净利润为-1263万元，其解释为“管理不善，成本过高”；其后的年度里，还有着“经营不佳，财务费用较高”、“贷款利息较大，写字楼租金较低”等不同原因。