调控大潮下的房地产业围城(2)

　　傍“地主” 暗借壳 巧公关

　　港商出奇兵急攻内地

　　有人辞官归故里，有人连夜赶科场。接二连三的调控紧缩政策，让一些实力有限的内地房企处境尴尬，却未能打消港资大鳄们的勃勃雄心。看准地产市场周期起伏趋势，趁低吸纳，逢高套利，正是他们百试不爽的利器。多渠道涌入的巨额资本一旦与内地市场庞大需求相结合，这段散发着财富气息的“婚姻”也许将令正在转冷的楼市再次沸腾。

　　新鸿基地产：掷700亿抢占制高点

　　1月31日，号称“中国内地第二高楼”、规划建筑高度超过400米的广州新地标——珠江新城“双子塔”之一的东塔，已正式截止投标意向申请。据可靠消息称，广州市属最大开发商城建集团与香港头号地产财团新鸿基地产(0016.HK)很可能将联手拿下这个巨无霸项目，以各占半数股权方式合资开发。

　　其实早在2005年9月，先行启动的珠江新城“双子塔”西塔招标之时，新鸿基地产已决定出手竞标，无奈广州市政府意属“嫡系”的城建集团，开标当日，新鸿基地产居然要求政府“零地价”出让，外界猜测这是变相表示不满。

　　到了去年，局面出现转机。据说由于对超高层大型建筑开发经验不足，加上工期紧张，预算达百亿的巨额投资导致城建集团资金链一度紧绷，他们遂主动向昔日的“手下败将” 伸出了橄榄枝。正在积极寻觅机会的新鸿基地产不计前嫌，双方一拍即合，迅速达成各占一半股权的合作投资意向。

　　“作为2010广州亚运会的配套项目，政府希望双子塔成为‘样板工程’，内部的共识是，最好由同一家公司开发和经营。”广州国土局一位官员向记者表示，“如果由不同的开发商来做，恐怕在建筑风格及经营运作方面需要额外的协调成本”。

　　新鸿基地产集团香港总部未就以上市场传闻答复本报记者的书面查询，新鸿基地产执行董事苏仲强对此也守口如瓶，只表示公司正在洽谈的项目非常多，不排除任何可能性。但他承认，非常关注内地一些主要城市的地标性项目，因为公司历来有“地标情结”。

　　众所周知，该公司参与开发了香港地标性写字楼国际金融中心二期，目前在建的世界第三高楼香港环球贸易广场也出自他们之手。去年12月该公司斥资31亿元成都所购地块，规划要兴建的就是高达260米的成都新地标国际金融中心。

　　“与内地房企合作发展，是我们近年的重要战略之一。”苏仲强说。今年1月初的内地记者见面会上他就透露，集团对内地市场的投资策略已经发生变化，未来数年内地投资额将由目前占投资总量的17%增至30%，计划总投资额达700亿港元。

　　作为执香港楼市牛耳者，新鸿基地产素以稳健著称，长期一直以低负债率运作，同时近年来内地业务拓展相对保守，势头明显落后于和黄(0013.HK)等重量级同行。

　　去年底，新鸿基地产宣布参股开发占地超过11万平方米的珠江新城猎德项目。这幅广州历来公开出让的最大商业地块，于去年9月由广州开发商富力地产(2777.HK)和合景泰富(1813.HK)共同投得。资料显示，该项目预计总投资额达人民币100亿元，新鸿基地产与两家内地伙伴各占1/3股权。

　　今年1月8日，新鸿基地产与当地企业合作开发的广州花都区九龙湖项目正式亮相。该项目首期投入资金预计达人民币10亿元，新鸿基地产占60%股权。

　　至于新鸿基地产在华东的杭州、无锡等地与国资华润集团紧密合作，开发大型商业综合体“万象城”，并经常联袂出现在黄金地块的公开拍卖场上，早已人所共知。

　　新鸿基地产的700亿内地拓展计划，看来并非嘴上说说而已。奉行稳健财务策略的新鸿基地产近三年净债额(借债总额与持有现金额之差)与股东权益之比指标的平均值仅为10%，香港地产行业这一指标平均为20%左右。但为了迅速扩张国内业务，去年年中，该公司筹组了六年期的银团贷款，获得20家银行近150亿港元的融资支持。

　　新世界中国：谋曲线回A避限制

　　新鸿基地产700亿投资内地的“大象之舞”正在火热上演之际，另一港资大财团新世界发展(0017 .HK)旗下主营内地地产业务的新世界中国地产(0917.HK)，正在“回A”路上暗度陈仓。

　　1月28日，深交所上市的ST星美(000892)发布公告称，公司部分主要股东已与新世界中国旗下的丰盛地产就公司重组事宜形成初步方案，将于近期签订有关股权转让协议。

　　此前三天，新世界中国发布公告称，正与一家于深交所上市的公司商讨收购事宜，但并未订立任何正式协议，交易进行或终止的可能性均存在。

　　早在去年7月，新世界集团主席郑裕彤在上海接受媒体采访时曾表示，“新世界中国最大的希望就是能在内地上市。”仅仅一个月后，由于连年业绩不佳身陷退市旋涡的ST星美公告披露正与丰盛地产接触，显示洽购商谈初步展开。星美是重庆一家身世颇为坎坷的公司，1997年上市时主营业务为机械制造，其后发展方向几经变迁，最终转入信息产业，目前是一家区域性多媒体通信运营商。

　　去年12月，新世界集团高层潘立夫、何家盛分别成为星美的总裁和财务总监，尽管当时新世界中国只是以战略投资者和债务重组人的身份进驻，并未实际持有星美股份。

　　但ST星美高达人民币16亿元的债务如何解决，可能是阻碍这次收购成功的关键。新世界中国一直希望以债转股方式加以处理，但各个主要债权人的态度至今未能达成一致。

　　而去年12月底起，市场传言新世界中国将放弃ST星美转而收购深长城(000042 . SZ)，并称此一收购意向已得到深圳国资委支持，深长城股价应声19元一路上涨到最高的29元。

　　驻北京的新世界中国公关部人士不肯就上述消息发表评论，称一切应以上市公告为准。

　　有业内人士分析，在内地楼市耕耘多年的新世界中国，不太情愿与其香港及海外同行一样，采用与内地企业合作方式开发项目，但近两年针对外资投资内地房地产的“限外令”力度一再加强，新世界中国在香港资本市场上所募得的资金输入内地的成本越来越高，令其庞大的内地业务资金链越来越紧。

　　资料显示，新世界中国地产资产总值约431亿港元，已在内地20个城市开发地产项目36个。截至去年6月，公司土地总储备约2600万平方米(可建筑面积)。查询其近期公告讯息，该公司去年下半年并未增加任何新的土地储备。

　　“如果他们依然坚持独立投资拓展的策略，想办法利用国内资本市场融资，乃是当务之急。” 上述人士称。

　　瑞安房地产：强势入滇再造新天地

　　因开发上海新天地一战成名的香港商人罗康瑞，内心似乎有抹不去的“长江情结”，从上海滩到华中重镇武汉，再到山城重庆，他指挥着“瑞安号”战舰一路沿长江溯流而上。如今，他的目光又投向了这条中国第一大河上游的那片世外桃源。

　　1月29日，瑞安房地产(0272.HK)发布公告称，计划在云南省东北部香格里拉地区斥资人民币约50亿元发展一个总建筑面积约76万平方米的旅游度假村项目。而去年11月，瑞安方面已宣布准备在香格里拉以南200多公里的大理开发大型旅游度假项目，预计投资人民币上百亿元。

　　从大理北上香格里拉途中，将经过“万里长江第一湾”和虎跳峡等著名景点，这也是金沙江(长江上游)的精华地段之一。

　　实际上，以上大理及香格里拉的投资协议，都是去年9月瑞安房地产与云南省政府对外公开的一揽子战略合作方案的一部分。这个涉及旅游产业和房地产配套开发的总体方案，还包括昆明草海北部片区和丽江拉海市等意向项目。

　　罗康瑞之父罗鹰石创办的鹰君集团，是上世纪七八十年代活跃于香港市场的重要地产商之一。子承父业的罗康瑞，转战内地，以建材起家，以地产扬名，尤其擅长有历史价值的大规模旧城建筑商业化改造。上海新天地、杭州西湖天地等已成外地游客必到之处，开发中的汉口天地、重庆天地，也为当地业界和市民所瞩目。

　　想地方政府所想，急地方政府所急，无疑是瑞安“天地系列”的成功之道。也许正因为如此，罗康瑞赢得了视旅游为支柱产业的云南省政府及意向项目所在地官员的信任，以重点开发项目相托付。

　　而罗康瑞从这种政企互惠合作的模式中得到的投资机会和发展便利，很难用简单的数字来计算。

　　比如此次瑞安房地产全资子公司与香格里拉所在的迪庆州政府签署的意向协议后，按规定有关地块仍需以公开竞标方式取得，并要得到政府主管部门批准，但在做足前期铺垫工作后，项目真正的竞争对手几乎不可能出现，地方政府自然也会一路绿灯。去年底瑞安与广东市佛山政府有关部门“达成默契”后，毫无悬念地以略高于75亿元底价的出价，顺利拿下该市一幅旧城改造“地王”，便是最新的例子。