调控大潮下的房地产业围城

　　作者：张明，龙飞

　　逐厚利 避调控 为融资

　　房企海外淘金暗流涌动

　　曾几何时，房企在国内的跨区域开发，还是一个大家兴致勃勃探讨的热点话题，而如今中国地产商的身影却已在欧亚非和北美大陆闪现了。

　　很难说今后内地房企的海外投资将成为主流，因为我们的“顶尖高手”似乎尚未具备到国际市场上一展身手的底气和实力，况且国内楼市获利空间仍然巨大，混得不错的他们暂时也没有走出去的必要。倒是某些拥有地缘优势和资源便利(如外贸、建筑、矿业等涉外企业)的房地产业“外行”，以及部分备受调控政策打压、苦无腾挪余地的非知名房企成为了先行者。前者属于机会主义者，后者“出海”往往夹杂着更多的盘算和苦衷(如借道上市、境外引资等等)——这跟主动扩张、全面出击并非同一个概念。相比之下，作为身份特殊的“外资”香港地产商渗透内地的不懈努力，显然更多是谋定而后动的战略行动。以强大的融资能力和品牌号召力为后盾，投地方政府之所好，与背景深厚的本土强势企业联手，甚至设法金蝉“借”壳，纵有严厉的“限外令”，也可设法规避，顺利达到目的。

　　一进一出之间，表面看都是异地投资，内里却各有乾坤。中国房地产市场这座“围城”，对不同状态的企业，自然有着不同的意味。

　　能歌善舞的非洲人，也许很快就有机会在中国人开发的高档公寓或别墅里发挥他们的天赋了，前提当然是他们必须比周围的大多数同胞们更有钱。

　　“最近，我们接到好几个开发商组团考察非洲房地产市场的要求了。”成都肯中商务公司经理王子王进说。她所在的公司是专门组织中非之间商务考察的，照其判断，那些开发商在国内名头虽不甚响亮，但只要那边有好的机会，拿出几亿元甚至更多过去投资绝不成问题。

　　去年12月中旬，新加坡升涛湾一幅23亩别墅用地出让，中国开发商玺萌置地以约2.2亿新元(折合人民币11亿元)的出价拿下。正是这匹连资深地产业人士也说不出其来历的黑马，实现了内地开发商在寸土寸金的狮城首次出击的壮举。

　　让人意想不到的是，中国地产资本对外扩张的“蓝海战略”，居然由一些中小型公司发起，他们不仅锁定非洲和东南亚市场，还非常大胆地杀入欧美。

　　利润诱惑

　　“非洲一些国家房地产开发成本低于国内，实际利润可以高达70%。”中电西南进出口公司房地产项目负责人王静钢说。该公司近期正在参与非洲数个地产项目的开发投资。

　　据他介绍，在有非洲“小巴黎”之称的肯尼亚首都内罗毕，位于城郊结合部的中高档房屋，平均售价折合人民币每平方米5000元以上，其地价每亩不过人民币50万~60万元(地面价每平方米约800多元)。而在中国，即使是成都这样的二线中心城市，平均房价与内罗毕大致相当，住宅用地每亩却动辄数百万元。

　　去年12月，南京住宅建设总公司在非洲西南部安哥拉的两处住宅项目单月销售额达到5200多万美元(约人民币3.75亿元)，该公司在当地还拿下了至少4幅住宅开发用地。

　　诱人的盈利前景只是一方面，相对宽松的银行贷款条件和政策环境，也是一些对非洲市场感兴趣的开发公司跃跃欲试的重要原因。

　　“除了争取国内合作银行贷款外，也可以利用项目所在国银行的贷款。”王静钢说。如南京住宅建设总公司开发安哥拉别墅项目，工商银行在当地的分支机构就批出相当于项目开发所需资金一半的大额贷款。目前非洲部分国家的一些银行接受已建成物业办理抵押贷款，同时也为买家提供房地产按揭贷款服务。

　　与有些遥远的非洲大陆相比，国内房企对东南亚市场的渗透更快、更直接。

　　“我们计划通过投得这个标志性的项目，打开东南亚楼市之门，获得更多机会。”玺萌置地总经理吴绪昭称。这家名气不大的内地开发商，迄今为止在北京做过几处住宅物业，近期逐步向上海、深圳、烟台等地拓展。据说，除升涛湾地块外，他们还在关注新加坡的另外两个项目。

　　“与经济发展水平相近的香港比，同等区位的地块，新加坡的地价要便宜一半以上，”吴分析说，“而且这里豪宅的价格在亚洲经济较发达地区中相对较低，开发利润可以预期”。他预计将于今年上半年动工、两年后建成的这片别墅物业，单栋售价将达人民币数千万元，首要目标客户是有意到狮城置业的中国内地成功人士。

　　而越南的河内、胡志明市两大中心城市，若以其市民平均收入水平衡量，房价可谓高得惊人。如地段稍好的普通公寓，每平方米一般要卖到人民币5000元~6000元，当地普通工薪阶层月均收入折合人民币仅数百元。海外归国的越南侨民和外国人，是购买商品公寓的主要人群。

　　不过，近年来越南全国城镇化显著加速，预计未来一段时间每年新增的商品房需求面积在3000万平方米左右，目前年均实际开发量仅为市场需求的三分之一，投资开发的市场空间显而易见。四川新希望(000876)、云南云铜地产和广西部分小型开发商率先进入当地拓展地产业务。

　　醉翁之意

　　如果说选择非洲和东南亚作为投资目的地的开发商，更多是冲着丰厚的利润而去，那么登陆亚太区或欧美发达国家市场者，就有另一番心思了。

　　近日，擅长商业物业开发的北京中坤地产宣称正计划拿下美国西海岸大城市洛杉矶的机场附近一幅380公顷土地进行一级开发。此前该公司已斥资400万美元取得当地一幅2万平方米的商业地块。

　　“面对调控，民营企业在获取土地资源和银行信贷资金等方面压力越来越大，一些内地中型房企到美国、澳大利亚等国投资，是为自身寻找一个更大的融资发展平台。”中坤地产一位人士称。据说该公司已以洛杉矶商业地块作抵押，从美国美华银行成功得到3000万美元贷款。

　　另有消息称，在新加坡巨资拿地一鸣惊人的玺萌置地，背后有实力雄厚的资本运营机构支持，后者仅持太平洋证券股票的市值就在90亿元左右，此次拿地目的之一，是借此包装玺萌置地，为其未来在新加坡上市融资铺路。

　　戴德梁行投资部经理林玲认为，国内房企银行融资通道不断收窄，处于夹缝之中的中型开发商“出海”，一来开拓新的利润来源，二来也有助于吸引外资变道进入，或获得战略投资，或实现海外上市，可谓一举两得。

　　暗藏风险

　　然而海外的掘金之路，并非想像中那么平坦宽敞。

　　两年前，四川新希望集团旗下地产公司就计划耗资3.5亿美元开发越南胡志明市大型商贸物流项目“大商汇”，但到目前为止，他们仍在与当地政府官员就项目用地进行艰苦的谈判。据悉，最大的问题是，虽然经过土改，但越南的土地所有权大多仍掌握在私人手里，征地操作相当复杂。

　　遭受过10年前亚洲金融风暴的东南亚各国，经济发展水平参差不齐，不同程度地存在政策多变、市场不够成熟、城市居民住房购买力不足等问题。而市场和政策环境最成熟的新加坡，政府对开发商的监管又甚为严格。

　　“非洲很多国家政府对中国开发商持欢迎态度，但有些地方政治动荡较为频繁，开发风险仍然不小。”王子王进说。不仅是房地产投资，在非洲的其他商务活动如果不能准确评估潜在风险，结果都可能是竹篮打水一场空。

　　记者同时了解到，对于国内资金投资境外房地产市场，监管层仍有严格的额度限制和条件要求，还需层层审批。最近多家银行上报监管部门备案的实施细则中，都提到了审慎发放境外房地产开发贷款的具体措施。

　　“虽然宏观调控一波接一波，但大多数国内地产商都相信，从中期来看楼市仍处于上升通道中，”戴德梁行的林玲称，“相比之下，海外投资需要付出不菲的商务成本，还有复杂的法律关系、语言文化背景差异等，机会成本比较高”。