一级开发：房地产商囤地新方式(2)

　　-政企合作

　　上海市场传统模式

　　目前上海的土地一级开发市场主要存在两种方式：一种是由市区两级政府操控的国有房地产开发企业持有大量土地储备，这种传统的开发模式在上海最为典型。由区一级政府掌控的地产公司也有很多，例如，由嘉定区政府控制的嘉宝集团下属公司拥有上海嘉定区土地储备开发中心2100多亩土地资源；卢湾区政府下面的永业企业在卢湾区亦堪称“地主”。而由市政府直接掌控的几大地产集团更是拥有上海土地储备资格，如：上海地产集团、城投集团、陆家嘴集团等。

　　上海市一些区政府不但以各级土地中心为依托，全面介入土地一级市场，大量“卖地”获取巨额土地出让收入，还争相成立并大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司。这些公司从各区政府的土地中心手中，以低廉价格获取大量优质地块，并全面包揽从土地开发到住房动拆迁、从房产开发到销售的一系列产业环节，左右逢源，获取了巨额垄断利润。而具体的利润分配方式，外界很难了解。

　　这种方式在外省也很常见。比如，1月16日，绿景地产(000502)发布公告，与广西壮族自治区桂林市永福县人民政府就福龙工业园B区开发事项签订了《福龙工业园B区开发建设意向书》，合作开发苏桥新区工业园内5300亩(约353.51万平方米)工业用地。根据协议，永福县政府负责工业园土地征收、农用地转用报批手续等具体事项，绿景地产则负责筹措资金、编制工业园规划、基础设施建设等前期开发事项，待工业园内地块公开出让时，绿景地产将根据双方约定方式收回开发成本，实现投资回报。

　　-股权收购

　　轻易完成定向转让

　　另一种方式则是由政府组建项目公司进行土地一级开发，再通过项目公司转让等方式将已经完成一级开发的土地投向二级开发市场。通过这种方式，可以很方便地定制受让对象的条件，又不引人注意，以达到定向转让的目的。

　　例如，本报曾连续报道过的上海嘉通建设开发有限公司在产权交易所将下属4个项目公司100%股权挂牌转让，采用的就是这种方式。嘉通建设是嘉定区人民政府和申通集团共同投资组建的国有控股型企业，也是上海市轨道交通11号线嘉定段沿线站点综合开发的建设开发主体。该公司转让的4个项目公司是为轨道交通11号线嘉定城北站地块的一级开发所专门成立的。随着这4个项目公司股权转让的成交，他们共同持有的轨道交通11号线嘉定城北站地块也已易主。由此达到地块完成一级开发后转入二级开发市场的目的。

　　1月8日，上海证大(0755.HK)宣布，斥资2.06亿元，以股权收购的方式，将海南省西北部澄迈县一幅占地130.96万平方米地块的60%股份收入囊中。目前，该幅土地已取得所有相关土地使用权证，尚未展开任何项目开发。上海证大计划将其发展为“休闲相关的商业物业及住宅物业项目，包括但不限于酒店、别墅及其它相关设施”。

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　　股市公告相关透明

　　目前，除去公开招投标，相对比较透明的是以四川几个上市公司为代表的土地一级开发模式，例如棉世股份(000609)。借壳上市的绵世股份目前的主要利润源于土地一级开发。与其他土地一级开发企业最大的不同在于，上市公司信息相对透明，与政府合作的方式及收益分成方式在公司公告中均予以披露，这使历来完全暗箱操作的一级土地市场稍透亮光。

　　土地开发方式

　　土地市场的开发分为两级：即一级开发和二级开发。简单地说，土地一级开发就是通过征地拆迁、基础设施建设，使“生地”成为“熟地”，达到出让的条件。而二级市场的开发，则是通过出让交易拿到土地进行房地产开发。

　　随着土地市场规范要求的提高，二级市场的开发已经取得了较大进步，但土地一级开发市场的建设还有较长的路要走。土地一级开发成本低廉，容易取得大宗土地，因此受到越来越多去年还在忙于争夺二级开发土地“地王”的上市开发商的重视。