一级开发：房地产商囤地新方式

　　2007年下半年，房地产上市公司共同发起的一波圈钱圈地大潮，在全国房地产市场因为宏观调控政策趋紧而陷于低迷之后刚刚退去。进入新年以后，以与地区政府合作进行土地开发方式施行大片圈地的“碧桂园模式”，成为地产类上市公司的新宠。

　　商报记者 袁晨晨 朱楠

　　获地400多万平米

　　近来，不管是A股上市公司，还是H股上市公司都开始将一级土地开发作为其囤地的新方式，纷纷以低廉的价格参与大宗土地的一级开发。其中，合生创展(0754.HK)公告称：成功竞投一幅位于惠州大亚湾的土地开发事宜，涉及地块面积约达414万平方米，此事成为土地开发领域通过公开竞标方式获得大宗一级开发用地的典型。

　　1月8日，在香港上市的合生创展宣布，其附属公司——惠州大亚湾新海岸城市建设投资有限公司已成功竞投一幅位于惠州大亚湾经济技术开发区猴仔湾的土地开发事宜，涉及地块面积约达414万平方米。

　　2007年3月6日，合生集团与惠州大亚湾经济技术开发区管委会订立框架协议书，双方同意成立项目公司——新海岸建设以推进开发事宜，注册资本1亿元，由惠州大亚湾投资控股有限公司和合生创展分别持有40%和60%的权益。

　　同年11月6日，新海岸与大亚湾管委会就开发事宜订立合作合同，该合同仅在新海岸已赢得竞标而得以进行项目开发事宜情况下方告生效。

　　固定回报有赚无赔

　　2007年12月26日，新海岸就开发事宜进行投标。同日，大亚湾土地中心宣布新海岸成功竞得开发项目。新海岸建设将根据开发事宜进度及大亚湾土地中心的通知，负责提供进行开发事宜所需资金，并将进行开发事宜，使该地块适合住宅、商业、写字楼、酒店与旅游及公用用途，开发事宜包括但不限于作为政府国有土地储备一部分的该地块的拆迁及恢复、拆除位于该地块上之现有建筑、重新安置目前居民、提供基建系统(包括道路、排水系统、水管、燃气及电力供应、通讯系统及兴建公用设施)。

　　根据合作合同，待猴仔湾地块的开发事宜完成之后，大亚湾土地中心将负责在2009年底前通过公开招标或拍卖的方式分若干阶段出售该地块的土地使用权。届时，新海岸建设进行开发事宜所发生的实际成本将获得补偿。根据框架协议书，无论合生创展日后是否取得该地块土地使用权，都将有权收取为进行该地块开发事宜所注入资本总额12%的固定回报。

　　换言之，如果合生创展日后竞得该地块的土地使用权，在扣除其为土地一级开发所付出的种种费用及回报之后，其实际付出的价格相信将远远低于其他参与土地竞标的公司。

　　准备接手二级开发

　　合生创展董事认为，通过这项交易将有助于集团为日后竞标该地块土地使用权做好准备，原因有二：其一，可更好地控制项目开发事宜的成本，当地块出售时，该项交易所费金额将最终影响地块成本；其二，能更好地控制项目开发事宜的质量，以确保符合集团的预开发标准。一旦合生创展日后获得该地块土地使用权，将可享受对该地块成本及质量控制带来的好处。另外，鉴于猴仔湾物业市场的潜力，合生创展董事相信，收购该幅地块将丰富集团的土地储备量。

　　根据框架协议书，新海岸进行开发事宜所发生的实际成本会得到补偿，无论合生创展日后是否会取得该地块的土地使用权，都有权收取为进行开发事宜所注入资本总额12%的固定回报，因此，即便日后合生创展无法获得土地使用权，其董事认为，此项交易仍然对集团有利。

　　公开招标极为个别

　　不过，虽然合生创展获地条件优越——既能为其后以二级开发方式最终获地(获得土地使用权)铺垫道路，又有固定回报作保障。然而，纵观全国各地，一级开发以公开招投标的方式，可说还是十分少见的。

　　近期，开发商通过公开挂牌方式获得大宗地块的个案还有：2007年12月19日，上实发展(600748)发布公告称，董事会审议通过《关于公司拟投资开发泉州东海滩涂整理项目的议案》，同意参与泉州东海滩涂整理项目的挂牌竞标，并于项目完成摘牌后，成立注册资本3亿元的全资项目公司，负责该项目的投资与开发工作。

　　今年1月3日，上实发展宣布已竞得泉州东海滩涂整理项目的B区和C区国有土地使用权，挂牌成交总价为38.24亿元，而上实发展设立的全资项目公司被确定为东海滩涂整理项目回填工程建设项目的受托人，在1月28日前与泉州土地开发有限公司签订《项目委托建设合同》，进行泉州东海滩涂整理项目的回填工程建设。据悉，B区地块和C区地块合计土地面积约为65.23万平方米，总建筑面积约259.52万平方米。