商业银行抵押贷款证券化思路日益清晰

　　日前，民生银行通过此前的多次沟通，发行CMBS(商业房地产抵押贷款证券化)产品已经获得了监管部门的同意和支持。这将是国内首单商业房地产抵押贷款证券化项目，目前正组织主承销商招标。过去的两年间，国开行、工行等多家商业银行已经成功试水证券化，建设银行更是发行了不良贷款资产证券化产品。

　　【背景链接】CMBS产品的独特设计

　　按照目前的设计，该款CMBS将北京金融街某商业房地产的抵押贷款作为基础资产，发行资产支持证券18.4亿元人民币，共分为三档。其中，A级证券的发行额是13.8亿元，信用评级为AAA，占总规模的75%；B级证券和C级证券的发行额分别是2.392亿元和2.208亿元，信用评级分别为AA和A级。

　　上述三档证券将在银行间市场公开发行，这款产品中还特别设计了“超额利差受益证券”，与之前三档资产支持证券不同，这部分证券将定向私募。民生银行会监管抵押贷款的用途、抵押贷款的对外支付、项目租金收入及其他收入的使用和支出等多个项目。

　　按照偿付顺序，信用级别高的档次将优先受偿。例如，A级资产支持证券的利息支付优先于B级资产支持证券、C级资产支持证券的利息支付和超额利差受益证券的收益支付，本金支付优先于B级资产支持证券和C级资产支持证券。

　　该款CMBS产品是以商业物业的贷款作为未来的现金流，同时以其土地使用权作为抵押、未来的租金收入和其他收入做质押，在产品的结构上与导致次贷危机的证券化产品有本质的区别。

　　因为这是国内第一款CMBS产品，设计时有多处创新。比如，该产品与个人住房抵押贷款支持证券(MBS)有一个显著的不同在于，租金是有可能断档的。当这个租户搬走，另一个租户还没有租用的时候，租金收入会由民生银行先行垫付。

　　银联信分析：

　　资产证券化方兴未艾

　　一、民生银行依靠CMBS投行事业部转型

　　1、民生银行关注CMBS

　　CMBS是资产证券化的一种。它是兴起于美国的一种成熟房地产金融产品。这是一种将传统商业房产抵押贷款组成资产池，通过资产证券化技术，以资产支持证券形式向投资者发行，并以物业的租金收入还本付息的结构性融资活动。CMBS与普通ABS之间最大的区别在于，前者的基础资产是商业物业抵押贷款，而不是一般资产。适合于发行CMBS的物业形态包括：写字楼、酒店、出租公寓、商业零售项目和工业厂房等。它们的共性是：能产生稳定的现金流的有形不动产。

　　民生银行投资银行部近年在结构性融资、资产证券化等创新产品方面有较大突破，CMBS只是其中之一。为了攻下CMBS项目，民生投行进行了两年多的研究，并聘请美国第四大银行美联银行作为顾问。成熟且有稳定租金收入的优质出租性物业是发行CMBS的基础，而民生银行手头恰好有符合这些条件的项目。次新业务与创新业务相结合，资产证券化业务使得商业物业抵押贷款能够移出银行的资产负债表，获得新的流动性并释放风险，同时获得贷款服务费等新的中间业务收入。在这个业务链上，投行业务是起点，又是终点。