开发商自曝前景不利 恐房价下跌不敢拿地

　　“拐点论”的战火还在房产交易市场燃烧，土地市场已迎来乾坤大转，提前站上“拐点”。

　　一个月前，体量66万平方米的来广营地块爆冷流标，二次开标也仅勉强逃过流标厄运；上周，地段体量俱佳的广渠路地块重蹈覆辙。近年来一直持续的天价争地景象骤然间灰飞烟灭。是什么原因，导致一向嗜“地”如命的开发商集体冷脸？看似偶然的明星地王流标事件，发生在楼市“拐点论”盛行、成交严重萎缩的当下，此中暗藏何种关联与玄机？记者就此展开深入调查……

　　明星地王接连流标

　　2007年12月15日是朝阳区来广营乡清河营村1号住宅用地开标的日子。这一地块所在区域位置相当有吸引力，规划总建筑面积66万平方米的巨幅体量更是为近两年之罕见。在业内人士看来，这样的明星地块理所应当成为地产大鳄们争食的目标。然而，当天9时，北京市土地整理储备中心负责人宣布，由于参加投标的开发商不足3家，不符合开标条件，该地块以流标收场。

　　无独有偶，仅仅过了一个月，另一“地王”——朝阳区广渠路15号地重蹈流标覆辙。虽然广渠路15号地42万平方米的规划体量不敌来广营地块，但论名气远在后者之上。两年前这一地块就备受关注。此后上市日期推了又推，此间还险些成为限价房用地，吊足了无数开发商的胃口。然而，在上周三的开标会上，前来投标的开发商竟只有两家，最终以流标收场，爆出了年初京城土地市场的最大冷门。

　　热门地块集体遇冷

　　地王爆冷流标仅仅是一个极端的开场。开发商在土地市场的冷脸同样甩向了其他热门地块。

　　2008年1月16日，南沙滩东路3号住宅用地开标。该地块位于北四环和北五环之间，虽然规划建筑面积只有8.2万平方米，但紧邻奥运场馆，地段相当诱人。2006年该地块挂牌时报价曾被疯狂刷新，若不是突然宣布暂停出让，预计参加竞价的13家开发商又要上演天价拿地的大戏。时隔两年该地块终于以招标形式再度露脸，市场热度却大相径庭。开标当天仅三家开发商投标，勉强逃过流标厄运。此外，一个月前流标的来广营地块当天再度开标，也仅有三家房企投标。

　　记者统计

　　今不如昔：去年8家争食一块地

　　新年后这样的拿地场面无法与土地市场此前的热度相提并论。根据记者对去年招标出让的13宗明星地块的统计，每一地块参与竞争的开发商平均达到8家。其中昌平北七家地块吸引了10家投标企业，而争夺丰台小井村地块的竟高达12家。就连限房价竞地价的两限房用地，平均投标企业数量也超过了每宗7家。其中，东铁匠营和常营B2地块分别高达14家和15家。众多的竞争者也导致了成交价格的高涨。记者统计发现，13宗明星地块中超过6成的项目溢价超过100%。尤其是四宗挂牌地块的溢价幅度分别高达277%、210%、198%和180%。

　　专家评估 性价比高 流标匪夷所思

　　“据我所知，保利、华远、华润、中石油一直高度关注广渠路15号地，流标确实出乎意料。”曾作为专家参加多宗地块评标的北京房地产估价师和土地估价师协会会长高千里在接受记者采访时表示。

　　目前广渠路15号地尚未重新开标，底价不得而知。高千里告诉记者，2004年这块地挂牌出让时，起价12.8亿元，开发商蜂拥争食，50轮竞价后已高达18.2亿元，合楼面地价3600元/平方米。

　　“广渠路36号地2006年成交楼面地价5652元/平方米。近两年周边市场发展迅速，地块会有很大升值。广渠路15号地位置上佳，地形也非常齐整，并且再次出让时住宅用地比例上调，土地成本相对增加。因此15号地的价格肯定高出这个水平。”高千里表示，尽管土地价格略高，但仍然具有相当大的开发价值。至于是否是廉租房配建、环保投入等附加要求抑制了开发商对两大地王的拿地热情，高千里认为，“也许有一些外部因素所致，但这些条件对这块地应该没有影响。”

　　业内揭秘 资金受阻 没钱拿地

　　金融政策紧缩，难获拿地贷款

　　中原地产华北区域总经理李文杰认为，热门地块接连爆冷流标一个重要的因素，是今年实行货币从紧政策，开发商获取资金难度增加甚至无法获取贷款。李文杰说，之前开发商拿地资金主要有两个渠道，上市公司主要通过增发来获取资金，非上市公司则主要通过银行贷款。现在两个渠道全部紧缩，开发商完全要依靠自有资金拿地，只有少量开发商有这个实力，大量开发商不敢轻易去拿大块地，否则资金链就要受影响，增加后续开发难度。