片区冷热不均 深圳楼市扑朔迷离

　　李锦伟 覃佳升

　　2007年的深圳楼市，越发扑朔迷离。楼市调控一波紧似一波、房地产市场整治重拳频出、新盘价格持续冲高……一时间，乱花渐欲迷人眼。

　　7月，新房二手房交易开始出现下降迹象，关于楼市拐点的猜测甚嚣尘上。在粗线条的楼市面貌下，每个片区在经历怎样的动荡起伏？他们呈现出怎样各自不同的地产命运？

　　罗湖：

　　港人青睐投资活跃

　　罗湖上半年只有三个项目入市，7月份入市新盘只有一个，即金祥悦园。该楼盘7月7日开盘，均价为11000元／平方米。

　　受到土地供应的限制，罗湖近年来入市的项目多数是以小户型为主。近期推出的合正锦湖逸园、中航凯特公寓和金祥悦园，也是带有投资性质的的中小户型项目，均价在16000元~17000元／平方米之间。

　　世华地产市场研究中心有关人员表示，“精

装修小户型住宅供应，应该说是罗湖一手楼住宅供应的一个特色，这主要是为了便于出租。罗湖的租赁市场十分活跃，租金水平较高，租金回报率也位于全市之首。”

　　罗湖楼市的另一个明显的特点是，香港投资客占了很大的比重。“去年罗湖的某个新盘，有人买了一整栋。”据深圳某地产分析人士表示，香港的投资客比较青睐罗湖，但是，进入7月份以来，政府频频出重拳调控楼市，如加强二手房交易个税的征管、征收二手房土地增值税等，这些政策显然是要限制投资者的炒房行为，“目前来说，楼市的走向变得不太明朗，一些投资客开始恐慌了，但是更多的人还是在观望。”

　　福田：

　　新盘短缺租赁活跃

　　福田近两个月没有新盘推出，7月底葵花公寓开盘，均价为30000元／平方米，高企的价格让置业者兴趣索然。

　　据相关中介机构提供的数据显示，福田的新房成交均价和二手房成交均价都有所下跌，且福田二手房成交均价是全市各区下降幅度最大的区域。业界人士分析指出，福田区的

房价整体下滑，与推盘量的减少和定价过高有关，仅靠过去存量来支撑楼市，对消费者的吸引力不大。

　　福田新盘锐减的同时，房屋租赁市场发展非常迅速。分析人士表示，福田的租赁市场存在几大问题。一是租金上涨幅度过高，中介抢盘严重，尤其是华强北一带，已经出现租金虚高，部分租户外移的现象。二是市场结构性供需不均衡，大户型供给较多而需求较少，小户型供给较少但需求量却极大。三是二手楼前期购置便宜，现售价可观，很多业主纷纷选择只售不租。

　　另据了解，下半年，福田区将推出9个新项目，总建筑面积达401万平方米，总套数约3436套。新推盘主要分布在梅林和福田南。如梅林片区有嘉鑫阳光雅居、迷你新居、新世界·四季山水以及半山·御景四个，推盘量的增加，将大大改善福田区上半年供应短缺的状况。

　　南山：

　　推盘大户销售冷淡

　　7月以来，南山陆续推出几个新盘，成为关内新盘大户。但是，来自国土资源管理和房产管理局网站数据显示，南山近期推出的新盘销售有点冷淡。

　　借着西部通道的概念，南山吸引了很多置业者的注意力，楼价也不断拔高。西部通道开通后，伴随着深港交通的便利，往来的大货柜车对周边居民的生活影响也开始体现，再加上高企的房价，南山的楼市正逐渐降温。

　　据了解，南山某楼盘开盘前置业者通宵排队，但楼价过高，开盘日仅成交79套；近期多个项目开盘销售不足六成，专家称置业者进入观望期。一位置业者表示，现在这里普通住宅均价已接近2万／平方米，地段和配套成熟的甚至要3万元／平方米左右，几千元的工资根本无法承担。

　　数据显示，伴随着一手房的降温，二手房似乎也开始松动了。多家中介机构亦表示，目前南山房价高企，再加上政府频出政策，让投资客普遍持观望态度，之前较足的信心及强势态度开始松动，导致南山区二手房成交量开始下滑。南山一手房和二手房成交量的一起下跌，也许能预示着今年南山楼市冷静期的到来。

　　盐田：

　　百花齐放楼市升温

　　盐田上半年只有一个新盘入市。7月份推出中海半山溪谷和海滨假日两个新盘，均价分别为17000元／平方米、15000元／平方米。

　　据世华地产市场研究中心监测，盐田新推的两个新盘销售情况十分理想，销售率都在90%以上。

　　“均价较高与新盘的位置、物业的类型有关，如中海半山溪谷是有山景的中高端物业。”分析人士表示，从近期来看，盐田的楼市呈现出中小户型、大户型、顶级

豪宅百花齐放的局面。盐田上半年供应不足，此次推出两个新盘，应该能推动成交量的上涨。

　　“这个月盐田的成交量不断攀高，逐渐成为关内住宅成交的一个亮点。”世华地产研究中心的有关人员表示，经过一段时间的供应断档期后，盐田的市场比较热。而且历来以豪宅的集中地著称的大梅沙片区，近期将会出现顶级豪宅，如天琴湾三期和梅沙湾，随着梅沙片区别墅的入市，预计下半年盐田的楼市将会更加火热。

　　龙岗：

　　价升量降上涨乏力

　　7月份龙岗有6个新盘入市，分别是信义假日名城六期、百合御都、珠江旭景佳园、满园、东方盛世花园、聚龙苑二期等楼盘。据了解，这些新盘主要集中在布吉，户型都相对偏小，二房、三房居多，均价都在12000元／平方米以上。

　　7月以来，龙岗尤其是布吉的入市新盘均价都超过1万元／平方米。如百合御都和东方盛世花园第二批项目的均价都高达13000元／平方米；而信义假日名城六期溢芳园开盘时均价也高达12600元／平方米。

　　“近期布吉的房价涨得太猛了，4月份时东方盛世花园的新盘还只是七八千，现在都一万三了。”分析人士认为，布吉的房价是在补涨。相对于全市的其他区域来说，布吉之前的房价涨速较慢，是深圳楼市的价格洼地。在周边房价猛涨的情况下，布吉吸引了很多置业者的关注。但是，龙岗近期的交易量有所下滑，表明龙岗尤其是布吉近期的房价上涨过快，目前已经没有太大的上涨空间。

　　虽然7月份龙岗入市的新盘比较集中，但是据世华地产的监测数据显示，这个月龙岗入市新盘的销售情况没有之前好。分析人士认为，出现此种情况最主要的原因是价格上涨过快。另外，龙岗尤其是布吉和龙岗中心城的市场上存在很多深圳本地的投资者，政府的调控使得这些投资者受到很大的限制，进而影响整个区域的销售情况。“龙岗的房价涨幅已到一定程度，没有太大的上涨空间，投资潜力降低，居民购房量减少。”

　　宝安：

　　需求拉动房价上扬

　　7月14日，宝安沙井中心区新盘桑达·棕榈堡3期开盘，均价9300元／平方米，创造了该片区的最高价。该项目的选房时间只有1分钟，开创了深圳“一分钟选房”的奇异场面。

　　桑达·棕榈堡的“一分钟选房”虽然惹来了很多置业者的质疑，但是开盘一周后，该项目成交223套，成交量占整个宝安区的46%，占全市的16.7%。分析人士认为，宝安最近新盘量大增，新盘的销售情况都不错，因此成交量也急剧上升。

　　据深圳市国土资源管理和房产管理局网站数据显示，7月中旬商品住宅成交均价最低为宝安10528元／平方米，比全市均价低2532元；成交量较之前有明显上升，共成交485套，上涨近五成，成为全市成交冠军。金泓地产凯旋MIMA项目营销总监林福生表示，随着宝安区整体规划的完善和治安环境的改善，人们不再抗拒在关外置业，并以相对较低的价格吸引着大批购房者在宝安置业。

　　在全市推盘量不断减少的情况下，宝安区为数不多的新楼盘，将成为置业者逐鹿的宝地。下半年宝安区的新推盘将集中在西乡，西乡片区将接棒宝安中心城继续推动“西进”。