取消期房预售制度建议五次流产

　　业内人士：触动地产商整体利益为其原因

　　本报记者 王冰凝 北京报道

　　日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布一份报告，建议把目前的期房预售制度改为现房销售制度。

　　当本报记者致电该报告执笔人、国家发改委经济形势研究室相关负责人时，该人士马上拒绝了任何采访要求，并告诉记者，如果再以他的名义炒作这个话题，他本人就被炒死了。

　　“取消期房预售制度，触动了房地产商的整体利益，这是报告执笔人受到压力的主要原因。而且中国的开发商缺钱，融资渠道又少，政府不会取消期房预售制度，而是会去逐步完善它。”一位业内人士告诉记者。

　　期房销售“卵生”投机

　　报告执笔人在接受媒体采访时曾表示，现货交易是风险最低的交易方式，目前房地产开发商完全不是在做产业，而是利用制度漏洞搞投机，因此需要治理，把目前的期房预售制度改为现房销售制度。

　　早在1995年，政府正式实施《城市房地产管理法》，首次明确了期房预售方式。

　　“在该法实施前，期房预售的做法已经在市场上自然发展出来了。政府明确它的最初目的是为了缓解尚在起步的国内房地产开发商融通资金的困难，但这一制度的出台却没有相关的配套监管政策，这成为它备受争议的根源。” 中原地产华北区总经理李文杰说。

　　实际上，国家发改委经济形势研究室主任王小广在2006年5月24日就曾在其名为《三大撒手锏遏制房地产炒作》的文章中指出，遏制房地产投机炒作的第二个撒手锏，是改期房预售制度为现房销售制度。

　　文章认为，目前的期房预售制度是房地产商能够获取暴利，同时又能将风险转移到银行和消费者身上的最主要机制。可以考虑用半年至一年的过渡期来完善这一制度的变换，它可能会在短期内对房价起一定的助推作用，但很快会显示这个销售制度的优点。

　　中国科学管理院研究员李开发曾指出，这个措施是一个撒手锏，只是不知道建议能否实施,因为利益集团会阻挠好的政策实施。

　　5次取消建议无疾而终

　　期房预售制度的问题最早被广东省人大代表朱永平揭露出来，2003年10月，朱永平向广州市国土房管局指出期房预售制度的五大弊端，建议废除商品房预售制度。当时朱永平的意见主要集中在期房造成的权属问题上，但取消期房预售制度的建议并未被采纳。

　　2005年7月31日，在中国土地学会和中国土地勘测规划院联合举办的“《物权法(草案)》土地问题座谈会”上，

国土资源部土地利用管理司司长廖永林再次建议应该完全取消商品房预售，从而引发了延续至今的是否取消期房预售制度的争辩。廖永林甚至直指，乱炒房地产、房地产泡沫等种种问题都跟预售有关。　

　　2005年8月份，央行又推出2004年地产金融报告建议取消期房预售制。当时，北京市建委很快作出回应：因市场尚不成熟，暂不取消预售制度。国土资源部和央行这两个与房地产紧密相关的部门同时建议取消期房预售制度，将这一呼声推向了高潮。

　　但此后建设部明确表示，暂不能取消期房预售制度。

　　尽管如此，取消期房预售制度的呼声仍不断出现，2006年，在十届全国人大四次会议上，全国人大代表白鹤祥联合33位代表建议修改城市房地产管理法，取消房地产预售制度。而今年，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组的一份报告再次将此话题升级。

　　国内期房预售制度应加强监管

　　在李文杰看来，中国当初采用香港的期房预售模式时，并未采用香港的监管方法。香港楼盘可以预售，但土地必须全款支付，开发商把土地抵押给银行获得建设贷款，但是这些贷款不能由开发商支配，而是由律师行按照工程进度划拨给施工方。每个阶段都会有监理机构和律师行验收，但国内的期房预售制度则没有。

　　

北京师范大学房地产研究中心主任董藩则认为：“目前房地产市场继续采取期房预售制度是个必然，这是供求关系的反映，如果在目前的市场背景下取消这一制度，必然会导致一部分中小开发商退出市场，从而引起供求紧张，反而容易引起购房黑幕等事件发生，带来地产新一轮的问题。”

　　董藩告诉记者，诸如房产之类的大宗交易，采用预售制度是可行的，关键在于如何去监管，目前由于开发商开发行为未得到有效监督，才会导致各种纠纷频繁发生。政府应通过实行一些可操性很强的监管手段来完善这一制度，比如房屋预售款不要全部划拨给开发商，可拿出一部分交给银行、律师行等中介机构，一旦房子交付后出现质量等相关问题，中介机构这笔款项即可用来对消费者补偿。