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70-90成涨价急先锋 物业税呼之欲出

  活动策划: 柯 鹏 李和裕

  主 持 人: 李和裕

  整 理: 李和裕

  实习生 唐皓 倪珊珊

  徐汇 摄

  在4月发布的社科院房地产研究报告中,专家们做出了房价涨幅将得到有效控制的判断,最核心论据来自楼市“结构调控”。根据规定,新建商品住宅70%以上须建成90平方米以下的小户型。如今一年过去了,首批“70-90”房源已缓缓步入市场。但近期不少信息却显示,“70-90”房源反而成了涨价“急先锋”,并成为不少投资客的“猎物”。如年初以来报价为8000元/平方米的上海奥林匹克花园,已经算是区域最贵楼盘之一,但其7月推出的按“70-90”规划建设的三期房源,报价又攀高至9000元/平方米,且推盘不到一周就售出266套房源的一半以上。结构调控政策为何见效难,本期的上证第一演播室就请来业内人士与大家一起讨论。

  市场现状引发小户型热

  主持人:首批“70-90”小户型入市后,反而成了涨价“领头羊”,甚至被不少投资客利用。事实上,此前就有不少市场人士指出,“小户型并不代表中低价房”,“小户型的选择者虽然总体付款数额降低,但单位面积的支付并没有减少,单价甚至有可能在总价降低的掩盖下反而提升”。您认为“70-90”房源领涨的原因有哪些?

  闵益飞:这个现象主要是由当前的楼市供求结构所致。消费者需求旺盛,市场供应紧张,中小户型总价低,就算开发商把单价抬高,也不会对需求造成太大的阻碍。具体来看,我认为“70-90”房源销售热的原因有三,一是大势所趋,宏观经济走势好,房价不断上升,小户型的价格自然也上扬;二是股市热后,部分投资者资金转移,引发买楼风潮;三是购房者的偏好和需求正好与小户型契合,开发商借机抬高价格赚取更高利益也是意料之中。

  薛建雄:结构调控是个宏观层面的政策,国家通过限制户型面积来增加供应套数,长期可以起到解决我国人多地少、土地资源紧缺的问题。这个政策有先见之明,但同时也让房价有“先见之明”地上涨。去年这一政策出台时造成了开发商的一定观望,导致了目前新房供应不足,新入市的小户型少,房价自然上涨。

  小户型“辐射”影响各异

  主持人:小户型的大量建设是否会对大户型产生影响,造成开发商对大户型的捂盘惜售及进一步抬升大户型的价格?

  闵益飞:我觉得影响较小。大户型的房价主要还是受整个楼市的变化而动,需求量也是比较平稳的。开发商不应对大户型捂盘惜售,无论是大户型还是小户型,都有利润点,增加资金流转才有意义。

  薛建雄:前面提到,由国土资源紧缺带来的高房价,将会让高品质的小户型成为未来住房主流。届时的房价和税费,也会让大多数人买不起也不愿意使用大户型。但这是一个长远趋势,目前大户型还会受欢迎,所以开发商会因考虑到大户型今后稀缺而惜售。

  主持人:新入市的小户型的价格领涨是否还会拉动周边二手小户型的价格?

  闵益飞:不会。二手房市场体系还是比较独立的,这两者之间的必然联系不大。二手房源一般入市时间较长,房东最多也就是把二手房价与一手房价之间的差距逐渐减少。

  薛建雄:肯定会。新房价涨会拉动周边二手房价格的上涨,其中包括小户型。但是这些二手房小户型的价格涨幅应该会小于新的“70-90”项目,理由是目前的自住购房者都希望有较好的居住品质,以往的小户型不一定能满足现在的需求。

  住房合理配置很重要

  主持人:从市场动态来看,结构调控似乎“事与愿违”,您认为今后这种市场局面能否得到缓解?政府是否会继续出台相关政策共同调控房价?

  闵益飞:是否会继续出台政策不好说,但我认为短期内不会,因为政策出台后,是否有效果,总要进行评估,这是需要一段时间的,而从“国六条”出台至今1年的时间,对于“70-90”政策的生效还是显得有些短的。

  薛建雄:由于看到长期房价会因资源紧缺而上涨,投资者加大了对房地产的投资力度,导致了房价加速上涨,也使得调控没怎么起效,这就需要政府出台更为严厉的调控政策,如物业税等,应该尽早出台———让投资者得不到高回报,这才能进一步起到调控房价过快上涨的作用。

  主持人:专家能否预计一下政府除了“70-90”结构调控以及诸如“两限房”政策等,未来小户型的发展还将呈现出怎样的态势?

  闵益飞:分析未来的态势,先要看到,现在是整个宏观经济较热,任何经济效应都是与大环境联系的,不能单独看待,所以当前的整体热决定了房价走势至少不会走低。同时,开发商也发现了小户型热销,所以加紧设计开发,但是真正关键的环节在于开发商怎样去供应。

  薛建雄:要实现土地资源的合理使用,住房就必须实现梯度消费,还需要解决二手房的流通问题,帮助实现住宅资源的合理配置。另外,住宅节能也是发展趋势,全装修将得到推广。以上这些最终都会增加建筑成本,从而影响房价,所以通过降低面积来实现住宅的高品质、低总价势必成为主流。

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