保利地产：将高增长进行到底

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　　保利地产的董事总经理宋广菊坦言：“每次股价上涨都使我们有很大压力，为了能对投资者负责，我们必须维持高速增长，创造更好的经营业绩。”她表示，保利地产的竞争优势在于，更擅长对市场机会的战略把握，公司创立了快速灵活的决策机制，拥有具备强大执行力的团队以及财务的杠杆效应运用得更理想

　　7月28日，保利地产成为A股市场上第一个被批准通过公开增发融资超过百亿元的上市房企。55.48元公开增发不超过3.5亿股的大手笔，无论是

　　7月25日，保利地产（600048.SH）斥资超过55亿元，在杭州、上海分别买入占地29万平方米的沿江综合商住项目以及一块55万平方米建筑面积的上海郊区大盘项目。

　　而在一周前，保利刚以3.59亿元的价格，拿下广州亚运新城区域的两幅建筑面积达14万平方米的地块。5至6月期间，保利地产又分别在广州、沈阳、重庆拿下了或商业或综合商住的大型地块。

　　三个月的时间内，保利就增加了数百万平方米的土地储备，而且大多位于一线城市或新兴经济发展城市的中心地段。在公布了今年上半年销售认购金额同比上涨166%之后，保利以其纵横捭阖的攻城略地气势，为未来数年保持持续的高速增长埋下伏笔。

　　超高速发展

　　2003年末，保利的总资产为18.54亿元，净资产为4亿元，只是一家中等规模的地产公司，但到2006年中期，公司总资产已经增长到110.64亿元，净资产11.72亿元，规模扩张非常迅速，仅两年半时间，总资产规模扩大了496.76%，净资产增长了193%，其中2003年公司存货仅为14.49亿元，到2006年中期，公司存货已经增长到73.68亿元，两年半时间存货扩张了408%。

　　而2006年上市后，截至2006年底报告显示，保利的净资产已经超过36.3亿元，总资产达到165亿元。连续三年销售额复合增长率超过83%，主营业务收入40.3亿元，同比增长70.9%。而且当年末还有约40亿元已销售未确认的收入，为公司的2007年的业务增长打下基础。

　　按照保利地产年初的计划，2007年公司计划新开工面积360万平方米，竣工面积170万平方米，计划实现销售收入100亿元。但是，仅半年之后，保利地产已创造了销售认购金额接近80亿元的成绩，今年翻倍完成其销售目标，已成为外界对保利的共同判断。

　　“保利全国化战略的受益效应，将在2008年开始逐步体现出来。我们有信心在未来几年内，确保30%以上，争取50%以上的业绩增长速度。”保利地产董事总经理宋广菊认为，随着2002年保利地产全国化战略铺开，以及2005~2006年期间，多个外地项目进入销售期，2007年开始进入利润贡献期，保利地产依然有把握在未来实现不亚于昔日的高速增长。

　　更擅长获得土地挖掘潜力

　　保利地产的董事总经理宋广菊坦言：“每次股价上涨都使我们有很大压力，为了能对投资者负责，我们必须维持高速增长，创造更好的经营业绩。”她表示，保利地产的竞争优势在于，更擅长对市场机会的战略把握，公司创立了快速灵活的决策机制，拥有具备强大执行力的团队以及财务的杠杆效应运用得更理想。

　　2002~2005年，保利未上市前，公司追求的是“有规模的增长”，同时根据行业的向好趋势，顺势大举扩张，在一线城市的中心以及上升阶段的二、三线城市布局。此阶段公司主要是大本营广州通过招拍挂和收购合作的方式拿下大量土地储备，并开始进入长沙、北京、武汉、重庆、沈阳、上海、南海、岳阳和包头等城市布点。

　　这一时期虽然地产遭遇宏观调控，而公司并未受到资金上的制约，并未像其他快速扩张的公司如顺驰等出现资金链断裂的风险。除了保利地产对于项目运作能力的把握之外，其实际控制人中国保利集团的支持也功不可没。

　　记者查阅资料发现，在2003、2004、2005年和2006年中期，保利地产主要来源于集团及兄弟公司的其他应付款一项分别为1.98亿元、3.92亿元、21.8亿元和27.78亿元。公司可以利用集团的资金，作为项目的自有资金，达到满足房地产贷款“35%自有资金比率”的要求，取得贷款，顺利地推进项目。也是因为这个原因，公司得以在2002~2006年中期实现惊人的42.81%的净资产收益率。

　　随着我国传统土地银行模式的慢慢被打破，房地产企业以区域企业为王的局面慢慢得以改变，一体化、全国化正成为一种不可阻挡的趋势。保利地产经营战略明确，全国化布局。保利地产现有土地储备1000多万平方米，分布在全国10多个城市的中心地段，至少保证了公司未来3年的房地产开发所需；随着增发融资的落实，公司资产规模将进一步扩大，项目将在现有布局基础上由点到面地展开，管理费用下降，规模效应得以显现。

　　对于日益趋紧的宏观调控，保利地产认为这是一个进行资源整合的机会。保利地产董事长李彬海透露，今年保利新增项目有较大比例来自于收购其他公司股权获得的地块。

　　去年至今，保利地产通过收购获得的项目包括广州的麓苑、保利康桥、林海山庄，未动工的如环市东63层对面的中环大厦、天河北的广州金地项目（与深圳金地集团同名的一家广州小型开发商）以及武汉别墅项目、北京别墅项目、沈阳新增项目等多个市中心黄金地段项目。相比其他公司，保利地产更擅长以包括招拍挂以及并购等多种方式获得优质土地，而且从来不像其他开发商一样捂盘惜售，而是通过加快项目运转速度来实现财务杠杆效益的有效放大。据悉，保利地产目前的财务杠杆放大效益在4倍以上。

　　打造稳健产品链应对风险

　　在高速发展的同时，保利开始调整管理架构以控制快速扩张过程中的风险。“今年我们将开始成立区域总部，分管不同的城市圈。其中，华南区域包括广州、佛山、东莞；华北区域分管北京及环渤海地区；华东总部在上海；华中区域以武汉为中心；东北地区以沈阳为中心；西南区域也已经进入重庆和成都。”宋广菊表示，未来保利要做的就是在已进入的城市，扩大市场份额，坚持以广州、北京、上海为中心城市，辐射环渤海经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈；并以重庆、沈阳、武汉等区域中心城市辐射西南经济圈、东北重工业区和华中经济圈；以点带面，网状扩散，由中心城市向区域周边拓展；在拓展城市结构上侧重于区域中心城市，辅以部分地产市场看好的中型城市。

　　但是高速增长到一定程度，无论资金链如何雄厚、规划如何完善的公司，也最终会面临扩张的瓶颈。如万科董事长王石就曾表示，以目前万科的发展速度，最高峰也只能支撑每年600亿~800亿元的销售额。为了达到年销售额1000亿元的目标，万科目前已启动住宅产业化的前期工作——工厂化生产试点。

　　宋广菊承认，保利数年的高速增长后，一样会面临同样的临界点。但是保利依然认为，由于房地产的地域性太强，很多设计及施工需要因地制宜地展开，因此不考虑工厂化生产、现场拼装的方式。保利更倾向于采取30%投资于商业项目，到2012年实现每年租金收益10亿元，成为年销售数百亿元的住宅项目的补充，以此获得稳定收益。“毕竟像中国现在这样城市化进程高速推进，各大城市像一个大工地的境况不会多年持续。那么到了地产业发展的成熟期，能为企业带来稳定现金流的商业项目将成为支持公司继续发展的基石。”她表示，保利以往在