增发募资194亿 保利地产强势扩张

　　广州报道 本报记者 苏丝

　　194.18亿,保利地产增发尘埃落定。

　　7月27日,保利房地产(集团)股份有限公司(600048.SH,简称保利地产)增发募资获得批准,该公司发布公告称:"本次增发的不超过3.5亿股社会公众股采取余额包销方式,由保荐机构(主承销商)中信证券股份有限公司牵头组成的承销团包销剩余股票","本次发行价格为55.48元/股"。27日保利地产股票收盘价67.95元,上涨8.95%。

　　今年3月,保利地产股东大会通过了增发不超过3.5亿股,计划募集50—70亿元的方案。4个月后,证监会通过的增发方案,实际募资超过194亿元。

　　作为保利地产中小股东之一的汕头市某

开发商表示,增发后募得194亿的资金,大大缓解了保利地产项目开发和土地储备的资金压力,但保利地产还将面临资金周转率的提高,"关键是今年能够结转的销售面积和金额有多少"。

　　土地储备低成本 二线城市扩张

　　保利地产董事长李彬海前不久接受包括本报记者在内的记者采访时表示,保利地产"善于把握机会成本",拿地多采取收购、一级开发、合作等多元方式,常以商业、文化为先导,成本相对较低。例如南海1号公寓地块,由于有一个五星级宾馆的规划,并且要先建好,地价只要10万元/亩。

　　李透露,目前保利地产的土地储备有960多万平方米,已出售没结转的、在建未出售的建筑面积可达1000多万平方米,加上今年已谈妥的可售建筑面积,"足够今后3—5年的发展"。

　　相比合生创展、富力地产等公司,保利地产在二线城市的投资已形成规模化,其第一个二线城市包头的投资模式已被逐步复制。据保利地产总经理宋广菊所言,该公司自2002年股改之后就迈开全国扩张的步伐,至今已经进入第二个发展阶段——区域房地产进入规模开发,形成高速发展状态,将形成华南、华中、西南、环渤海、华北等五大区域。

　　自7月19日起,保利地产相继在广州番禺、上海宝山、杭州以总金额58.79亿元拿下6块地。其中番禺和杭州,保利地产都是首次进入,二线城市扩张趋势非常明显。

　　"下半年将陆续公告一些土地储备",宋广菊说,保利地产在土地和项目储备上的优势也来自于公司快速的决策机制和一套成熟的战略战术,这在该公司目前所运作的9个高档

别墅项目上可见一斑。"这几个别墅盘的利润率非常高。"宋透露。

　　"股价越涨,压力越大"

　　对于投资者而言,保利地产今年每股盈利能力依旧成谜。保利地产去年每股收益为1.1978元。以年利润增长30%以上匡算,按原股本今年每股盈利可达1.56元;按增发后的股本计算,则每股收益增幅将有所下降。

　　"每股收益短期内肯定会被滩薄,但长远来看,保利地产增长趋势相当明显",一位房地产证券分析师认为,保利目前新增的土地储备还没有盈利贡献,增发后,总股本增加,则每股收益下降;但根据保利地产公告,今年同时开发的9个项目一旦进入收获期,股票盈利即可大幅上升。不过,由于土地储备占用资金较多,结转比较慢。

　　保利地产中期业绩大幅增长,上半年实现销售面积94.26万平方米,同比增长101.54%,实现销售认购金额79.51亿元,同比增长166.81%。李彬海对媒体说,"股价上涨越快,我们压力越大",因为要保持净资产的回报率。

　　一位业内分析人士认为,保利地产此次融资金额大大超出预计,表明当下资金市场非常充裕,而近期资本市场普遍看好房地产行业,关注度提高,选择这个时机增发,保利地产又一次印证其把握机会成本的手法。

　　"除了项目投入的130多亿之外,不排除保利地产年内会对其自身产品结构进行改变。"上述分析人士表示,目前除了广州琶洲保利国际广场和1501地块,保利地产持有的成熟商业项目很有限,因此不排除该公司会投入一部分资金收购成熟商业物业。按目前的

房价预算,保利地产的土地价值将会有30%-50%的涨幅。

　　据了解,在保利地产所开发的项目中,20%为商业地产。李彬海认为,商业地产需要占用大量资金,但既要保证每年30%的利润增长,也要保持一定比例的商业物业,商业地产和住宅地产的投资比例目前控制在3:7。2009年以后要做到每年10亿元的商业物业收益。至于REIT,宋广菊称言之尚早,但2012年前会进行基础建设和人才储备。

　　保利地产两位高层均坦言,保利地产通过并购所获取的商业项目,其规模绝对不比浙江南都集团小。与万科非核心部门采取外包模式不同的是,保利地产成本控制主要体现于全国复制:研发中心制订几条产品线,对于全国各个地块元素类似的即沿用同一产品线。此外,保利地产项目的启动资金只占投资总额的10%,已开发完的一些早期项目甚至更低,例如保利花园总投资18亿元,启动资金只用了6500多万元。