开发商配套商互动融合趋势

　　嘉宾：

　　九洲园景商业顾问有限公司董事长　王敬

　　伟业控股公司副总经理　张剑

　　澳大利亚五合国际(中国)有限公司区域董事　黄馨谚

　　决策资源集团董事长　喻颖正

　　王敬：商业地产范畴比较大，包含了零售的商业地产，写字楼酒店，物流中心，工厂等多个商业地产因素，今天我讲的是零售商业地产，这恐怕是所有从业者头最大的问题，今天我讲的题目是商业地产运行的四个要素和两个关键核心，购物中心最关键的四个要素，第一是产品组合，第二个是价值带组合，第三是选址，第四是消费者沟通。

　　比如说万象城，最早的战略是我们做的，万象城最关键的地方我认为不是购物中心的创意有多强，而是万象城整个操作流程非常科学和严谨，一步一步来，第一步消费者调研，从选址战略到消费者调研，到整个工程项目管理，到策划和租户访谈一步都没有掉，所以做得比较成功，我相信在商业地产运营当中，如果发展商可以处理好购物中心的选址到建设，规划、招商、运营这几个环境除了好，我们今天很多话题关于地产的为什么做不好就不会存在了，在中国的现状下，我相信这个话题还会持续存在，这里面也有需要综合拿地的考虑，不管怎么样，我认为做一个零售商业地产，必须按照这个规律办事。

　　张剑：今年的博鳌论坛，有一个很明显的变化，大家更多关注全国、全球经济层面的实际问题，这可能是我们面临的第一个挑战，我们所有的服务机构都一样，我们是这个行业的从业人员，需要对这个行业跟全球经济发展联系做判断，可能做这个判断很难，但是我觉得所有

房地产服务机构，其实都有同样的必要考虑未雨绸缪，全球化带来的机会，国内外的投融资的需求，有更多的投资机构希望能够投入到国内房地产市场操作，国内有很多好的项目和好的公司希望有好的对接，在这种情况下，打造投融资的平台，我们公司也有房地产金融业务，能够给项目和公司直接好的沟通，这奖励也是发展很快的业务。

　　黄馨谚：中国零售市场的情况，零售设计在中国面临的挑战。2005年中国零售销售总额达到67亿，每年增长12.9%，5年中增长11.4%，其中85%的销售额来自城市。我们可以看到，积极吸纳西方的理念，有各种各样的产品类型，在中国跟西方国家不同，他比较接受高层的零售业，有的高层可以达到10层，14层。建筑的设计受到西方的建筑强烈影响，表达方式大胆，色彩鲜艳，外部的灯光色彩配置得让人振奋。同时新的零售继续出现，如主题零售，娱乐体验，生活方式，运动和教育主题，进入中国的外国投资者开始产生利润，基础设施和地铁的发展驱动了新的零售的发展浪潮，我们在广州地铁设计了以动漫为主题的商场。零售商正迅速的扩大网络销售去获得市场份额，不断增加合并和收购。

　　我们分析一下三地市场零售的特点，这是伤害零售市场，主要是奢侈品的销售以及国际上的大品牌，南方市场还是当地的零售商的百货商为主，食品和餐饮的比例高于北京和上海。零售设计在中国面临的挑战。在设计过程中，发展商过于强调外观，商业建筑没必要做到最好，但是要有个性，注重次序，功能，空间和环境的关系，注重人流的处理尤其是疏散。同时需要侧重高效的零售规划，合理防止人口和电梯合理位置，让顾客经过每个商铺的机会最大化经过店铺的人流最大化。尽可能避免有死角的购物中心。同时多层的零售物业提高对顾客往上层走的吸引力，比如说在高层设置电影院和溜冰场。

　　喻颖正：我们打造中国第一个产业化运营的房地产咨询公司，第一个支持理念就是复制。第二个概念是所谓的平台，这里面描述，复制并不是目的，当分众当他拥有一个楼宇，这个楼宇客户群质量再高，意义也不是特别大，当他拥有100座楼宇时，意义还不是很大，当他由许多

液晶屏复制演变成一个平台时意义才大。决策资源委中国房地产打造一个全范围的平台。第三个概念就是效率，经济学家张维迎提出这样一个框架，在经济学上，经济发展的动力或者说效率的来源是两类，一种是实现配置效率，大家对新的

开发商来说，可能通过模仿这个人，通过避免再次犯错误的学习实现自身的效率，还有一种效率是创新效率，刚刚我们三位嘉宾介绍时及我们三家公司是非常专业的专业公司，他们会解决非常侧重于生产效率的创新。我们希望扮演丙方的决策。