打开房地产投资通道

　　嘉宾：

　　上海中凯房地产开发管理有限公司执行董事兼总裁　王谦

　　瑞京恒通(北京)投资咨询有限公司——日本亚盛集团副总经理　张明

　　中国城市规划协会副秘书长　赵云伟

　　华晨投资有限公司总裁　李蒲生

　　王谦：中小型开发企业，在目前中国宏观调控和市场化的行业里面，我们的出路是什么？我的观点是，只有走专业化才能在这个行业中生存。

　　中凯开发在这个中心思想指导下，从去年3月份成立，由中凯集团公司，及美国的投资商一起建立了中凯开发管理的企业，希望打造一支专业化全球管理团队，为我们目标投资人，提供包括资产、投资管理和开发管理的专业化服务。

　　去年这个时间我们只有一个项目操作，到目前为止，我们公司已经做了四个开发管理项目。

　　我们在6月底的时候，第二个楼盘在南昌也顺利开工。在江苏扬州也有将近10万平米的楼盘在这个月顺利召开，今年我们目标的管理项目在55万平米，今年年底我们至少有120万平米的开发量。这些项目是和传统的开发企业的做法不一样，我们在这些项目中，中凯开发的投资占的比例非常小，10%以内，整个项目的管理，从前期土地的获取一直到最后销售完成，物业准备工作都是由中凯物业做的。所以中凯开发是专业

　　我们通过项目资金获取土地，现金流动都是通过项目公司进行的，我们投资人提供专业的投资管理，包括整个资金运作，现金流的计划，安排、融资方式和融资渠道的建立，包括资金的回笼，同时为开发项目提供专业的开发管理，每一个开发环节都由我们统一管理。

　　张明：什么是基金？第一是以房地产为对象的投资信托，基金的收入来源是房地产租金和销售收入，第二是基金以股利的形式分配给投资者。基金的推出，有两方面的意义，第一个对于房地产商来讲，拓展了融资渠道，在此之前，房地产不外乎有四种资金来源，第一种是自有资金，第二种是银行信贷，第三是上市，第四是外来资金。

　　对于中国的老百姓而言，大家都说房地产的暴利，但是我们都很难分享房地产的利润，虽然我们购买万科上市

　　我们讲到基金的运营模式，在日本运行获得了300亿的资金，以2%的利率，向因接待了200亿元的资金，这样他有500亿日元进入房地产市场，一天可以有50亿元的收益。基金必须把90%的利润分给投资者，最后免征公司所得税。

　　截止到今年5月底，基金的市场是560亿美元，相当于日本股票市场的1%。

　　我们比较日本的基金市场和全球排名前两名的基金市场，美国和澳大利亚，我们看总市值，因为日本市场是新兴的市场，而且前几年的经济不景气，规模与美国和澳大利亚差一些。我们看基金的业绩，我们看两个回报率，去年6月份到今年5月份的回报率，还有一个是从开始时的利润率，日本从1991年房地产泡沫崩溃，到2005年的房地产价格非常低，而之后价格就在攀升。

　　我们看基金的产品和股票的产品相比，不管是日本、美国还是澳大利亚，基金明显高于股票的收益率。

　　日本、美国和澳大利亚的市场都是非常低，都是低于5.3。主要是取决于房地产市场的发展状况。

　　中国的A股市场还不能发行基金，中国房地产项目借此基金来融资，在香港或者是新加坡发行基金。

　　开始我也谈到基金在中国的发展意义，包括两方面，开发商来说多了融资渠道，作为投资者来说，多了投资的工具，对于市场来说，增加潜在资金的投入活跃市场。目前来讲，在中国缺乏对基金主体的法律。除此之外还有税法。

　　中国在海外发行基金有很多障碍，第一个就是政策障碍，第二个是物业产权，第二个是专业管理，第三个是基金价格的问题，下面是会计准则，税率。中国房地产在海外发行基金，包括产权要完整，最后要提供非常高的回报，要有非常专业的团队。

　　赵云伟：我要谈的第一个话题就是连城诀。未来的城市发展，主要的资金来源更多的依赖于国际的资本，所以在新城的建设方面，也要更多的考虑到国际资本的流向。

　　我们做了很多新城的研究和策划，嘉定新城是继上海之后的新的城镇的计划，依托于上海的F1的赛事形成的新城。

　　北京的文化创意产业，现在全球的文化创意产业每天创造的价值是220亿美元，并且每年以5%的速度增长，文化创意产业给全世界的大城市带来了广泛的好处，北京目前有十大创意产业基地，其中的宋庄去年完成的。

　　第三个就是京津新城，在这样的地区几乎不可能形成城镇，实际上世界上最大规模的

　　第二个话题就是天龙八部。

　　世界上第一层级的CBD区包括纽约的曼哈顿,东京的新座，第二个包括法兰克福的CBD，我国目前有36个城市要建CBD，其中包括上海、北京、广州、深圳、重庆、天津、杭州、武汉是已经实施了CBD的城市。