万科求解社区商业软肋 出售商业部分可融资

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　　根据不完全统计，目前万科开发的项目已经超过了100个。当越来越多的项目投向市场时，如何整合现有的资源，也成为摆在万科面前的挑战

　　近日，新加坡嘉德置地旗下的凯德商用与内地最大房企万科联姻，万科将就开发项目中的商业部分与凯德商用展开合作。对这两个企业来说，可谓各取所需。

　　对于一直在房地产业做“减法”的万科来说，这是它在专业化住宅开发的道路上的继续轻装上阵。根据不完全统计，目前万科开发的项目已经超过了100个。当越来越多的项目投向市场时，如何整合现有的资源，也成为摆在万科面前的挑战。

　　社区商业成为万科软肋

　　相对于回收快、规模扩张迅速的住宅产业来说，

商业地产无法避免地成为万科的软肋。在万科已开发的项目当中，建筑面积超过10万平方米的中大型社区比例甚高，这些项目中，社区商业配套占地面积少则数千平方米，多则数万平方米。以其总部深圳地区为例，截至2006年底，万科在深圳地区项目总数达29个，其中已完成项目13个，累计已开发建筑面积为245.38万平方米。其中如金域蓝湾、万科城、第五园等项目，占地面积从6000~30000平方米不等。

　　如果万科在全国100个社区中，有50个是大型社区，那么每年用于招商、商业地产运营维护等方面的支出也相当可观，再加上社区配套设施的补贴——仅一个会所的年营运成本已超过数百万元，可以说，无法吸引社区外消费的社区商业，基本是个赔本买卖。

　　早期的社区商业，万科往往只是单纯地将超市、银行、餐厅引入小区中，作为业主日常配套的方式进行经营。以深圳金色家园为例，其商业部分早期的商业规划是一个大超市，而后期才因应市场变化，引入不同的品牌商家。

　　从2003年开始，万科开始在社区中打造风情商业街区，开始将社区商业定位为服务周边人群的区域性的商业中心。至今，万科在社区商业方面仍然采取这一方式，而且往往是在前期将步行内街进行销售，而保留部分外街商铺的租售结合的方式。

　　与其他走在商业地产前列的

开发商如合生、富力相比，万科的社区商业存在着规模小、人气不足、档次一般、无法形成专业化经营等缺点。而由于起步晚，万科也无法像合生那样，通过前期规划将社区配套商业逐步提升为大型专业市场或者商贸区、物流区，获得高额回报。

　　随着万科社区的逐步成熟以及万科逐步从城郊结合区进入城市中心，万科以往所熟悉的社区商业运营模式也不一定能在大城市越来越发达的商业竞争氛围中脱颖而出，成为区域商业中心，而且商业地产经营对资金的沉淀也有一定需求。而在万科达到年销售额1000亿元的目标后，其全国范围内社区商业的维护也将是一大难题。

　　出售商业部分可融资

　　除了资源整合之外，万科与凯德商用的合作，相信也可以为它解决资金方面的部分难题。

　　万科用了5年时间让销售额从30亿提高到100亿元，而从100亿到200亿元只用了1年时间。2006年万科实现销售面积322.8万平方米，当年结算项目面积289.6万平方米；2007年，万科的目标是开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，并增加1000万平方米左右的规划中项目资源。而这1000万平方米的土地储备，其实也只能满足万科2~3年左右的开发量。

　　在万科高速增长的期间，虽然楼价一直维持上涨势头，但是地价成本也在同比上涨。在杭州、广州、北京、上海等地，为了从城郊结合地带进入中心城区，万科在拍卖市场上频出高价，而且也花费了更多的人力财力进行企业并购。

　　同时，由于住宅产业化的筹备，其人力成本也比过去开发商采用农民工建房的状态有所提高。因此，资金的迫切需求可以说成为它最大的挑战之一。

　　2006年12月，万科增发42亿元；但时隔6个月之后，万科增发不超过A股总股本20%的提案再次接受证监会审核，如无意外预计本季度内可以获得批复，在正式实施后则此次万科融资额可望超过百亿元。而

证券公司的调研指出，万科近年的融资计划是每年股本扩张10%左右，基本上每2年融资一次。

　　此次完成合作协议后，凯德商用新加坡相关负责人在接受采访时表示，具体项目需要双方协商决定，但在凯德方面看来，最好是尚未做好规划的项目，凯德可以根据以往的商业经验，做出更完善的规划，“但我们也收购过很多已经建成的商业物业，改造并介入也是我们的优势。”对于万科即将并购和收购的项目凯德是否会参与其中，该发言人表示有这样的可能性，但目前尚未涉及。

　　也就是说，每年凯德商用都有可能拿出部分资金，收购万科名下的社区商业部分。以凯德在收购深国投名下十多处商场时一笔拿出43亿元的魄力来说，这将对万科提供不小的资金支持。

　　对于此次合作，万科的董事总经理郁亮认为，万科专注住宅开发，一般不涉足商业和持有型物业，但是现在很多项目既有住宅又包含商业等持有型物业，如果没有合适的合作伙伴进行商业等物业的开发和管理，公司可能因此丧失很多很好的项目机会。万科与嘉德集团在战略上的结盟将集合双方的优势，加速万科资本的投入产出循环。