7月楼市已现乏力 9070项目单价令人担忧

　　薛建雄

　　全市优质房源可售量大幅下滑，是导致7月以来成交量下滑的主要原因。至今，开发商涨价的势头并未见停止，抬高的报价还将于未来一段时间在成交数据上体现出来

　　佑威&天天房展网研究中心的数据表明，7月以来的成交量持续下滑，“高烧”了一个春季的楼市已现乏力之势。

　　统计数据显示，本周(7月5日~11日)上海共成交商品房(不记动迁、配套房，下同)63.85万平方米，在上周下滑4.8%的基础上，本周又下滑了10.2%，但还是远高于今年以来的每周平均水平。外环外优质房源经过6月的热销之后，全市优质房源可售量大幅下滑，是导致7月以来成交量下滑的主要原因。

　　

房价相对低廉的外环外成交量下滑。低价房源成交比重的下降是平均房价上升的主要原因，但今年普遍出现的开发商上调报价，且逐步在成交数据上的体现也是不可忽视的原因之一。至今，开发商涨价的势头并未见停止，抬高的报价还将于未来一段时间在成交数据上体现出来。

　　其中，最受市民关注的商品住宅市场表现得更为剧烈。本周，商品住宅成交量下滑到52.6万平方米，且在这批成交房源中，很难看到新盘的身影，而是原先热销楼盘的后续房源支持了大量需求。如此数据不得不令人担忧未来房价的走势。

　　从市调数据来看，大部分项目都把开盘日期推到9、10月份。这可能会加剧7、8月份优质房源的紧缺度，使得楼市的总成交量进一步下滑，到9、10月这些房源和“90/70”房源一起大量上市的时候，将重新激活市场。

　　对于广受市场期待的“90/70”房源，人们已经看到第一个项目“上海奥林匹克花园”的热销。但是我们知道，敢于在“90/70”政策后开发新项目的主要是万科、华润、合生创展这样的大开发商，他们的产品在市场上一直很受欢迎。所以这些楼盘热销的原因，可能更多的要归功于开发商品牌，而不是小

户型。

　　近一周的成交数据显示，6000元/平方米以下的成交房源中平均户型面积为114平方米，6000~10000元/平方米的为109.6平方米，10000~16000元/平方米的为121.3平方米，16000~22000元/平方米的为129.6平方米，22000元/平方米以上的高价房套均面积则接近150平方米。

　　其中，6000~10000元/平方米价格段的成交量最大，套均面积最小，其对应的是购买力为总价80万元左右的主力购房群体。如果要主力购房群体放弃109.6平方米的房型，去购买“90/70”规划的小户型房源，单从价格上考虑，房价可能要上调到每平方米10000~12000的价格区间，这与目前的价格还有20%以上的差距。

　　从目前热销的一些个案也可以看出这一迹象。位于三林的万科金色国际公寓，主力户型就是87~99平方米的二房，其平均成交价格就高达13769元/平方米；即将推出的万科新里程新一批房源，也是按“90/70”规划开发的小户型，预计售价将达14000元/平方米，比原先该案非“90/70”规划的房源11000元/平方米的价格也要高出20%以上。

　　年初以来报价为8000元/平方米的上海奥林匹克花园，已经算是九亭最贵的楼盘之一，但是其7月7日推出的按“90/70”规划建设的三期房源，报价竟高达9000元/平方米，且推盘不到一周就售出266套房源的一半以上。可见市场对这批房源价格的接受程度之高。

　　(作者系佑威

房地产究中心主任)