税收利空频出 外资进军地产愈挫愈勇

　　翟宇

　　永兴国际(0621.HK)日前宣布，其于今年5月21日签订的通过股权收购方式购买淡水湾花园8号63套住宅用于经营酒店式公寓的交易，最终因未能获得政府部门的相关批文而中止。这是今年以来一例公开的境外资本收购内地房地产的失败案例。

　　目前无法获知该交易未能获得政府部门相关批文的真正理由。但种种迹象表明，政府部门对境外资本投资国内房地产的政策已越来越严格。第一太平戴维斯(上海)公司董事长刘德扬在接受采访时也不停地向记者强调，目前政府部门对外资在房地产方面的交易“政策很严”，审批的时间也越来越长，“现在外资要在国内完成一笔房地产交易，必须要有足够的耐心和恒心”。

　　与此同时，房地产开发商，包括境外机构投资者，在国内进行房地产开发和交易所面临的税务环境也正在发生变化。据德勤华永

会计师事务所有限公司(下称“德勤”)合伙人王鲲介绍，最近一段时间以来，无论是境外投资者还是国内开发商，都对税务方面的政策和问题非常关注。

　　实际上，今年以来，中央相关部门连续针对房地产市场出台了一系列文件，其中包括《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(下称“50号文”)和国家税务总局关于贯彻落实建设部等八部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》的通知(下称“69号文”)，以及今年3月份开始的税制改革，房地产企业及机构投资者所面临的税务环境发生了“巨大变化”。

　　税收的利空与利好

　　去年底宣布的清算土地增值税消息，直到目前还有一些开发商尚未完全消化。按照69号文的规定，从本月起，地级以上(含地级)城市主管部门将对所有规定房地产项目进行检查，重点调查开发商的违法违规案件。

　　开发商成为各政府部门的重点关注对象已成为公开的事实。王鲲的建议是，房地产开发商应尽快对公司情况进行复核，以了解这些政策对公司可能产生的影响有多大。公司如果不能很好地自查，将来一旦被查出有较大金额的偷逃税行为，会对公司声誉有重大影响。

　　对于返城投资以及境外上市的房地产公司而言，还有一个可能的利空消息。此前中国企业向境外发放利润时，可以免交预提所得税。按照新的税法，中国企业此前所享受的上述税收优惠已被彻底取消，而且新规定的预提所得税最高税率可达20%，只要是中国企业将利润汇至境外都将受到这一税法限制。

　　由于目前具体的实施细则尚未公布，因此预提所得税的税率到底定在多少，目前仍是一个不确定因素。对于境外投资者而言，这一税率的高低，将对项目的投资回报率产生直接影响。

　　而富力地产(2777.HK)与华润置地此前收购建筑公司的行为，被香港券商认为其背后的目的在于避税，如果这一说法属实，这种交易在未来也有可能受到税务部门的“监控”。据了解，新的税法对一般反避税进行了强调。

　　此前，一般反避税在概念上一直存在，但在操作和法规中，都没有非常强调。但德勤在其最新发布的《中国房地产投资手册》(下称《手册》)中表示，一般反避税规则将可能被税务机关应用于否定由于缺乏商业动机而仅由避税原因驱动而设立的投资结构。这意味着，如果在房地产交易中，投资方因为纯粹避税的目的而掩盖交易的商业目的，将可能导致无法实现节税的目的。

　　有业内人士认为，像富力地产和华润置地收购建筑公司这样的交易，其回避土地增值税的说法仅仅是外界的猜测，其真正的商业目的到底是不是避税，外界其实是无法得知的。王琨表示，一般反避税规则，最主要的影响在于，税务部门将会更深层次地考虑每一笔房地产交易背后是否有一个合理的商业目的。

　　外资热情不可挡

　　从2008年1月1日起，所有的内外资房地产企业的所得税将统一至25%，而此前内资企业的所得税率是33%，外资企业可享受15%的低税率。外资受限的政策正在被逐渐落到实处。自去年的171号文发布后，今年国家商务部会同外汇管理局共同发布的50号文则对171号文的一些规定进行了细化。

　　尽管上海在今年的1号土地出让公告中设立了美元、港元等外币的土地出让金账户，一度被认为是上海对外资逐步开放房地产市场的信号，但高力国际华东地区常务董事翁琳仍对记者表示，她个人对政府部门可能放松外资受限的可能性非常悲观。“从目前我所接触到的情况来看，外资受限正在逐渐加强，看不到任何可能松动的迹象。”

　　德勤在《手册》中透露，目前六部委正在起草171号文的相关实施细则，但细则出台的具体时间尚不确定。他们认为，拟出台的实施细则可能对在实践中执行171号文具有指导意义，但同时也可能进一步提出限制外商投资中国房地产市场的其他条款。

　　在面临诸多限制及尚未明确的政策前景时，境外机构投资者似乎没有退却的意思。有消息称，美林集团的房地产投资部门数月前在上海悄然下单，收购了位于人民广场商圈的港博大厦。据估算，这笔交易成交价在7.5亿元人民币左右。永兴国际收购淡水湾花园的案例也发生于今年，并将这一收购作为公司业务多元化的一个“良机”。

　　据王鲲介绍，有关统计表明，今年一季度，外商投资房地产额度又再度增长30%，“这在一定程度上表明外资对国内房产市场的持续信心”。实际上，无论是德勤还是高力国际，都一致认为，现有的政策不会降低外资对本地市场的兴趣。

　　高力国际认为，50号文中的限外新政策确保地方政府获得相关税收，并且赋予中央政府对于境外投资行为更多监控权力。此外，更苛刻的投资项目启动要求以及更复杂的审批程序可能导致一些潜在的收购不得不停止，并且对当前正在洽谈的交易的某些条款予以强制再修改。“政策的影响在于对完成审批程序设定了更长的时间，这即使对一些实力雄厚的投资者也不例外。”

　　王鲲的建议则是，在现有政策基础上，根据

房产交易的商业目的，提前就公司结构、税务安排以及交易方式等问题提出一个最优化方案，将使投资回报最大化。