房地产：A股明星

　　靳冬

　　正当国内资本市场波澜壮阔之际，房地产无疑成为这一轮牛市当中最耀眼的明星板块。

　　以万科、保利地产、招商地产、金地集团为代表的房地产龙头企业，凭借其丰富的土地储备、优良的持续增长能力、有序的跨区域扩张，为市场的高估值提供了可靠的长期消化能力。

　　而金融街、北京城建、北辰实业、陆家嘴、中华企业等为代表的区域龙头，则在各自特定区域有着其他开发企业难以比拟的土地、资金以及政府资源等方面的优势，从而受到市场的关注以及热情追捧。

　　在国内资本市场持续低迷的十余载中，房地产却经历了空前强劲的发展势头，最终达到如日中天的境地。因此，从2006年年中到现在，短短一年时间内，房地产在A股市场的表现，堪称20年来国内房地产行业快速发展壮大的一次厚积薄发的表演。

　　开发企业的“元老”

　　纵观A股市场的几十家上市开发企业的基本资料，不难发现当中有着许多房地产行业“老字号”的身影。

　　1988年11月1日，万科企业股份有限公司在深圳得以设立，并在1991年1月29日成为国内最早的房地产上市公司。经过近二十年的精耕细作，万科已经成为全国房地产的领军企业。其项目已经深入到全国各大城市，让“万科”成为国内房地产开发领域的金字招牌。截至2006年年末，万科已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，其中按持股比例计算的规划中项目1536万平方米，形成以长三角、珠三角和环渤海为主,以其他区域经济中心城市武汉、成都为辅的“3＋X”跨地域布局。

　　事实上，万科只是一个最具典型的代表。同样是在深圳，招商地产、金地集团、深振业、深物业等一大批上市公司，都不失为国内房地产行业的“元老”。而北京城建、北辰实业、北京首创、中华企业、浦东金桥等等，同样在自己的独特领域有着骄人而且漫长的历史。

　　可以肯定地说，A股中最早的房地产企业，开创了一条开发企业做大做强的必经路径，也树立了开发企业走向规范化管理的一个标杆。

　　榜样的作用是无穷的。继深圳之后，巨头辈出的广州开发行业，迅速崛起了合生、保利、富力、碧桂园等一大批具备全国影响力的开发巨头，值得关注的是，这些巨头的诞生，无不是凭借“上市”的路径而得以实现。更为重要的是，随着行业的规范，已经越来越多的开发企业开始效仿前人走过的路子而假道资本市场。今年以来，二线地产企业的上市已经在A股和H股风起云涌。

　　开创行业黄金时代

　　进入2007年后，房地产板块继续成为A股市场的投资热点。据Wind资讯前不久的统计显示，申万房地产指数上涨趋势明显，并且在近期屡屡创下历史新高。分析人士认为,虽然地产股短期估值已经不低，但从业绩的超预期增长以及资产重估两大决定因素看，此类股票仍将是贯穿本轮牛市的重要投资主线之一。

　　与股票的持续走热相对应的是，国内房地产企业的盈利能力，在不断升温的房价之下，显得格外突出。

　　日前有媒体报道，万科集团董事长王石表示，万科预计在两年之后超越现在的世界最大的住宅开发企业美国帕尔迪。万通集团董事局主席冯仑也在近期发表的文章中指出，去年年初，万科市值大概300亿元，到去年年底万科的市值超过600亿元。前年万科刚超过100亿元的销售额，去年达到212亿元，今年如果不出意外，万科会有400亿元的销售额，市值会达到1400亿元。

　　于2006年7月31日在上交所挂牌的保利地产，虽然上市时间不长，但是其在全国各大城市的雄厚实力同样惊人。截至2007年6月22日，保利地产市值498.74亿元，仅排在老牌房企龙头万科之后，成为上市房地产龙头企业之一。去年，保利地产主营业务收入达40.27亿元，净利润增长达62%。2007年，该公司还计划增发不超过3.5亿股A股，所增发募集的资金主要用于投资该公司的九个房地产项目，计划总投资额达134亿元。2007年一季度报告显示，该公司实现主营业务收入和净利润分别为6.11亿元和0.78亿元，比上年同期分别增长47.98%和55.19%。

　　除了万科、保利等全国巨头，一批区域龙头也在近年显示了强劲的增长实力。例如陆家嘴，从2007年开始，该公司步入租赁转型的收获期。公司此后每年将有十几万到几十万平方米物业竣工。从在建规模来看，至2007年底，陆家嘴就有望成为内地最大的持有物业投资商，将在人民币升值过程中首先而且最大程度受益。        

　　而最近两个月以来股价表现突出的北京城建，则因为地域优势而面临前所未有的发展机遇。据悉，北京城建作为奥运工程的主要投资商之一，拥有垄断性奥运地产资源：奥运村、五棵松体育中心部分产权，并将于2007年开始分享奥运资产带来的巨大升值。有机构分析，未来3~5年，北京城建将有50%左右高复合增长。利润主要来源于：存在高溢价的在建普通商品房和奥运项目，目前已经实现很好的部分销售；大量一级土地开发，将带来巨额、无风险收益。

　　预计，随着人民币升值预期依然存在以及国内经济的持续向好，地产企业在资本市场上的如鱼得水，更多房地产开发企业借机扩张的势头也更为猛烈，从而让房地产行业的黄金时代得以延续。

　　被普遍看好的前景

　　尽管国家针对房地产行业的调控压力没有消失，但是随着房价的不断上涨，房地产上市公司仍然被视作国内最具投资潜力的板块。

　　根据深圳市国土资源和房产管理局发布的《2007年1～5月深圳房地产市场分析报告》显示，2007年1～4月，深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。

　　同时，沉寂了一段时间的上海楼市也在近期呈现上涨态势。上海的二手房市场交易表现相当活跃，成交价格涨幅相当明显，成交量开始回升。

　　另外，今年5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨1.0%，涨幅比上月提高0.3个百分点。

　　房价上涨解释了本轮地产股的上涨。联合

　　而2005年开始的人民币升值则加速了国内流动性的泛滥。考虑到在升值期间大幅升息的空间不大，因此预计在人民币升值过程中,流动性将保持充裕甚至过剩，而资产价格也将在此过程中得到不断重估。由此看，只要人民币升值的过程没有结束，地产股的估值就将倾向于不断上升。

　　国信证券分析师也指出，知识分子人群的爆炸性增长、证券市场财富转移带来的消费、大量外籍人员到中国就业等因素，都将增加对房地产的需求，房地产企业未来销售前景乐观，预计大部分房地产开发公司未来几年净利润都将出现爆发式增长。    

　　另据Wind资讯统计，在剔除亏损企业后，房地产开发上市公司市盈率(前推12个月)为83.83倍，可以说估值处于绝对高位。但是，从动态估值角度看，地产板块市盈率下降趋势却非常明显，2007~2009年地产股动态市盈率分别为52.54、35.16、22.21倍。可见，业绩的快速增长将迅速降低地产板块的估值风险。因此，在重估引发的估值提高与业绩增长带来的估值下降的双重作用下，地产股带来的收益很可能会远超市场平均水平。