第一财经2007年房地产上市公司价值榜指标体系

　　Brain-trust 研究背景

　　当融资成为房地产企业发展的关键要素时，要否上市已经没有疑问，如何上市、在哪里上市、上市之后的策略等问题转而成为关注的焦点，资本市场的价值表现也就将左右房地产上市公司的长远发展。对投资者而言，如何选择房地产上市公司，品牌、土地储备还是财务能力，其核心其实就是这个公司的价值。第一财经2007中国房地产上市公司价值榜正是试图通过这样的评选活动，对房地产上市公司进行价值盘点，以推动房地产企业的资本运作，提高对房地产上市公司的资本关注度，这是一件相当有意义的事情。

　　第一财经研究院直属于第一财经传媒有限公司，以权威及时的商业资讯，独特视角的专业研究，依托第一财经强大的传播平台，打造中国商业资讯研究、传播、市场价值实现新模式。研究院拥有权威的专家学者队伍，国内著名经济学家、政府决策部门官员、高校和权威研究机构知名学者、教授组成“第一财经研究院学术委员会”，并直接担纲研究工作。同时，我们组建了强大的研究团队，现有研究人员90%以上为知名学府硕士或博士，研究范围涵盖宏观经济、区域经济、金融、

房地产、医药、汽车、商业零售、通信、能源、钢铁等诸多领域，高素质的团队提供高品质的研究成果。

　　研究院现有房地产研究团队具有多年的行业研究和实际运作经验。房地产行业的相关产品体系比较成熟，内容不仅涵盖了日、周、月、季、年的全周期行业跟踪研究，而且在商机分析、政策把握等方面有独到见解，能够满足企业和投资者等多方面的需求。今后研究院将在地产指数、地产财经等方面继续强化其研究特色，并努力打造成为此类研究领域的领航者。

　　Research Diversification 研究方法

　　第一财经价值榜将秉承第一财经高端、权威、严谨的品牌定位，体现研究院专业、高质、独特的研究风格，依托第一财经研究院的综合研究实力，客观挖掘和揭示房地产上市公司的内在财经价值和投资价值。

　　作为一个新兴行业，房地产企业价值评价标准与一般制造业有很大不同。比如虽然是资本密集型行业，但企业的资本规模却普遍偏小，流动资产比例相当大,负债率相当高；虽然现金流很庞大，但净现金流却往往是负的，收入利润的波动也很明显……在这种情况下，如果采用一般的上市公司分析体系往往难以真实反映企业的价值高低。正因为如此，本次排行榜中拟采用“三个结合”的研究方法，即定性分析和定量分析相结合并以定量分析为主，专家评判与实际运行相结合并以实际运行为主，历史表现和潜力发展相结合并以潜力发展为主的研究方法。

　　具体的研究方法包括专家调查、数据分析(上市公司财务报表、数据直送)和民众调查方法等。

　　Structure of the list 榜单设计

　　房地产上市公司的价值集中体现在四个方面：财富价值——公司价值的历史积累；成长价值——公司价值的增长空间；品牌价值——公司价值的持续保证；社会价值——公司价值的文化基础。这四个要素是房地产上市公司价值的核心，体现的是其价值的不同方面。因此我们选择了财富价值榜、成长价值榜、品牌价值榜和社会价值榜作为第一财经2007房地产上市公司价值榜的分榜单，排出TOP10，然后将这四者综合起来形成综合价值榜，排出TOP20，以反映一个房地产上市公司的综合价值。主榜单反映的是一个房地产上市公司的综合价值，而各个分榜单则体现了其在某个细分领域的领先水平。

　　在主分榜单之外，我们还特别设计了投资价值榜、IPO价值榜、CEO价值榜等特别榜单，将分别反映房地产上市公司

股票的投资价值，已经进入上市流程或有意上市房地产企业的市场价值和房地产企业CEO的价值。

　　主榜单——综合价值榜TOP20

　　分榜单——财富价值榜TOP10

　　——成长价值榜TOP10

　　——品牌价值榜TOP10

　　——社会价值榜TOP10

　　特别榜单——投资价值榜TOP10

　　——IPO价值榜TOP10

　　——CEO价值榜TOP10

　　Process of the list 榜单流程

　　主分榜单

　　第一步：初选。在沪深89家、港16家、港本地10家房地产上市公司中，按照一定的标准初选出50~60家左右，作为主分榜单的研究对象；

　　第二步：数据采集。分别采用德尔菲法、财务报表及直送、市场调查等多种方式，采集数据；

　　第三步：数据分析。以所采集数据为基础，对这50~60家上市公司进行指标计算；

　　第四步：榜单。排出分榜单的TOP10，主榜单TOP20。

　　特别榜单

　　第一步：确定目标公司。根据一定标准，选择投资价值榜目标公司，列出IPO及准IPO房地产企业名单，选择CEO候选人；

　　第二步：联系及数据采集。采用数据递送、财务报表、专家打分、市场调查等多种方式，采集所需数据；

　　第三步：数据分析。以所采集数据为基础，对目标公司进行指标计算；

　　第四步：榜单。排出特别榜单的TOP10。

　　Index System 指标体系

　　以经典的上市公司财务分析指标体系为基础，结合房地产行业的行业特点，以规范、全面、科学为导向，构建第一财经2007房地产上市公司价值榜的指标体系，评价指标将从以下几个方面中综合选取：

　　●规模和质量(总资产、净资产、房地产业务收入等)

　　●经营效率和盈利能力(毛利率、净利率、ROA、ROE等)

　　●偿债能力(资产负债率、流动比率等)

　　●投资价值(股价增长率、EPS增长率、股利增长率等)

　　●成长性(土地储备、收入增长率、净利润增长率、销售面积增长率等)

　　●管理与战略(组织结构、战略导向、业务流程、合作和联盟等)

　　●公司形象与公益(公司

领导力、 行业地位、 企业文化和声望、 纳税额、公益支出等)

　　●公司治理(规范治理、信息披露、政府关系和影响、董事会、监事会和独立董事等)