从上市公司角度透视房企价值

　　秦朔

　　中国房地产业已经走过了20多年曲折而蓬勃的历程，基本完成了市场化、货币化的进程，并正在展开证券化、公众化的新的进程。在新的发展格局中，越来越多的人意识到了房地产的金融属性，甚至把房地产作为一种金融行业来看待。

　　房地产业和金融业的亲密关系是天然的。从土地购买、开发建设、房产销售、房地产经营几个主要阶段看，流动资金是串接的关键因素，决定了房地产的开发经营不能脱离金融的支持。从金融业来看，贷款中房地产占很大比重，房地产作为一种不动产的保值和增值特点，也使其天然地成为抵押品。最近，上海证券交易所与中证指数有限公司公布了对沪市上市公司行业分类的更新，这个行业分类是参照摩根士丹利和标准普尔共同发布的全球行业分类标准(GICS)，结合中国上市公司的实际情况而确定的。“金融地产”为十大一级行业，具体包括银行、保险、资本市场、房地产管理和开发。

　　然而，必须承认，目前的金融市场对于房地产的发展支持是不够的。当前房地产的融资过分依靠银行支持，而企业过分注重短期利益，只想快速回笼资金，很少长期持有物业。这种“项目制”的短期发展模式存在的隐患是显然的。近年来，大量内地房地产企业到香港上市，说明它们在内地的金融体系中，发展还捉襟见肘。即使万科这样享有盛名的公司，也感到内地资本市场的效率和灵活性，比起香港市场来说仍有相当差距。

　　随着不断的调控，如提高对开发商的自有资金和资质要求，严格执行开发项目要有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证等“四证”管理，强化对土地储备贷款的管理，房地产业的资金和土地门槛越来越高，相应地，行业整合的速度会加快。但整合本身也需要更多的金融工具的运用，事实上对金融业提出了更高的要求。

　　不过，在问题的另一面，人们也许要问，为什么金融业对房地产业会有所顾忌？除了政策因素，也与房地产公司自身的诚信与治理能力相关。“水下”、“台底”、“灰色”，是社会对这个行业一直的看法。尖锐的评价甚至说：“光一个税的问题，有哪几个公司敢拍胸脯说自己没有问题？”

　　过去20多年，尤其是上世纪90年代以后，千军万马千方百计进军房地产，既造就了繁荣，也带来诸多隐患。当整个市场增强了房地产的社会属性、政治属性，当市场环境从“潜规则”为主到以刚性规则为主，从不透明到透明，从信用匮乏到信用为上，从消费者缺位到消费者为本，等等，房地产企业面临的是一次历史性的大转折。那种八仙过海、群魔乱舞的情况将在不断洗牌中终结。过去，做房地产就是搞项目，搞地，空手套白狼，而现在，要做好房地产，必须做公司，做好公司，做受人尊敬的有信用和价值的公司。

　　当中国房地产业向和谐时代转型，向规则时代转型，向公司时代转型时，那些扎扎实实按照公司治理、管理的原则一直努力经营、创新价值的房地产企业就会凸显出其价值，例如人们经常提到的追求“阳光下的利润”的万科。如果说以前很长一段时间里，房地产业就像特种行业，不少房地产公司像是在马路上横冲直撞、不守规则的“特种车”；那么在未来，依照资源配置的市场化原则、公司治理的规范化原则、产业运营的专业化原则而行动的房地产公司，才可能得到市场真正的认同。

　　由《第一财经日报》和第一财经研究院发起的“2007年度中国房地产上市公司价值榜”系列活动，严格按照上市公司的价值标准对中国房地产上市公司进行评选。我们希望这一评选能够彰显真实的价值，真正的价值和立足长远发展的价值，因为这不仅是一个行业的事情，也是关乎国计民生的事情。