寻迹隐形的上海公寓楼王

　　叶国靖

　　在上海的公寓楼市场中，楼王究竟是谁？

　　在滞销盘汤臣一品仅售出3套、被疑涉嫌虚假销售的同时，之前的沪上最贵公寓——华府天地公寓不动声色，住宅销售接近告罄，仅剩余2套公寓房源。网上房地产显示，目前该案的累计合同均价最高已达52247元/平方米。

　　楼王是怎样炼成的？

　　从2004年9月开始，高云飞就一直活跃在新天地房产市场。作为上海中原物业代理有限公司(下称“中原地产”)新天地分行经理，他目睹了这个板块的起伏变化。

　　在他的回忆中，华府天地公寓的三个成交高峰主要集中在2004年底至2005年春、2005年的“金九银十”和2006年春。

　　2004年12月2日首度开盘，共推出46套住宅。据天天房展网提供的数据显示：这46套房源的对外报价高达58000元/平方米，比之前的上海最贵楼盘——2004年6月开盘的盛大金磐38600元/平方米的对外报价，要高出19400元/平方米。在2004年12月之前，盛大金磐的平均成交价格也只有26319元/平方米。

　　“当时新天地板块僧多粥少，供应量不大，但市场需求却很旺盛。因此华府天地卖得很快。”高云飞表示。

　　2005年4月25日华府天地再度开盘，推出46套房源，累计住宅合同均价为52247元/平方米。这也是迄今为止，华府天地三度开盘所达到的最高成交均价。

　　始料不及的是，宏观调控不期而至，上海整个

豪宅市场相当长时间陷入销售窘境。沪上一些顶级楼盘的销售甚至陷入停滞。网上

房地产数据显示，2004年12月华府天地曾创出一个月签约14套的交易纪录，随后签约数逐步下滑，有几个月销售仅为数套。

　　“2004年底到2005年4月，华府天地在这5个月里反复有84次签约，最终仅售出35套房源，其中有高达49次的合同撤销。当时在市场上就传出了内部销售、5折暗扣的猜测和传言。巨大的撤销率，这点连华府天地本身也难以解释清楚。”天天房展网研究中心主任薛建雄表示，这35套成交房源的实际均价高达50292元/平方米，与实际报价的差距只有13%，因而事实可能并不如市场传言那么可怕。

　　最高售价近8万元/平方米

　　据上海置业公布的2005年中期业绩：仅在当时，该项目就为上海置业带来了近6亿元的预售合同金额。

　　某滨江顶级楼盘的负责人也坦言道，汤臣一品给华府天地公寓的价格晋升提供了从容的空间。

　　薛建雄认为，低调是华府天地公寓的保护色、隐形衣。汤臣一品聚焦了公众的多数目光，而忽略了华府天地公寓这一真正的“上海公寓楼王”。尽管在整个过程中，它也被“内部销售”、“5折暗扣”的猜测困扰。

　　2005年的7月21日，华府天地第三次推出16套住宅。此时的对外报价已从此前的58000元/平方米，跃升到65000元/平方米。

　　“推出最后一批16套房源，对外的报价被调到了65000元，涨幅一点也不弱于当时火爆的整体楼市。同时，最后推出的这栋楼也成为今年春节后

上海楼市成交的第一高价楼。”薛建雄亦证实说，“在这段时期里，汤臣一品要卖10万以上的传言已是人尽皆知，这可能也是市场能够接受华府65000元/平方米天价的原因之一。”

　　不仅如此，近期华府天地又开始不动声色地大幅提价。天天房展网的监测数据显示：华府天地最后的5套房源涨幅惊人。最贵的1号楼之前14套房源的平均成交价格仅为58859元/平方米。而6月成交的两套房源单价分别高达76433元/平方米和77533元/平方米。近两万元的单价涨幅着实令人大跌眼镜。