万科工厂化方式盖楼：理想主义嫁接市场规律

　　黄晨

　　编者按

　　经历数年调控，中国房地产业已然走到了一个临界点。万科甚至在2004年就开始预言，行业已处于变革的前夜。

　　当越来越多的隐形地产富豪选择上市，选择走到“阳光”下，新的财富膨胀似乎抵消了人们对于变革发展的关注。以往传统的发展模式是否还能适应未来的市场环境，少有人探询。然而此时，产业界却悄然出现了不同的选择路径。富力地产渐渐偏重于财技的发展，俨然成为继世茂之后，又一个中国房地产界的资本高手。万通则走向了一条更为小众，更加精品化的地产定制之路。

　　相形之下，作为行业的领跑者，万科又一次选择了自我颠覆。只是这一次，它不再将颠覆的目光局限于自己，而是放眼全行业，以期为中国房地产业的未来安身立命。

　　一位万科的业内人士也表示，新的建造方式可以大大减少库存。目前，万科开工面积与销售面积的比率大约是1.5：1，未来则可降低至1.2：1。投入的减少与产出的加快，可以令万科在新的市场环境下，获得更长足的竞争力

　　中国有太多的企业渴望成为“百年老店”，然而能将“卓越”视为愿景的似乎只有万科。

　　2007年，万科再次将它澎湃的理想主义化为一场有力的实践。在经历了长达六年的摸索之后，首个以工厂化方式建造的商品住宅在上海开工。这意味着住宅产业化不再只是万科的案头规划，接受市场考验的时刻已经到来。

　　然而，习惯于自我颠覆的万科此番将颠覆的视角加诸外部——即整个产业之上，它能否获得最终的成功？在中国这个庞杂的市场体系下，由一家企业发起的行业变革最终能否顺利展开？这或许才是盘桓在万科“卓越”之路上的最大难题。

　　来自年报中的秘密

　　作为一个发展商，万科为何要将代价“牺牲”于建造模式的革新？当人们仍对此普遍心存疑惑时，万科2006年年报似乎已经给出了答案：

　　“企业的边界取决于规模效应和管理成本的消长。当一个企业的规模效应已不能抵消克服管理难度上升的成本时，这个企业就到了增长的极限。”

　　倘若万科继续依照传统的建造方式进行施工，董事长王石认为，目前公司所能承受的发展极限是600亿~800亿的销售规模。然而万科的目标却是1000亿！

　　工厂化的建造方式事实上是把过去露天开放式的施工现场转移至室内，仅在现场保留拼装部件等简单工艺。而在室内生产过程中，制造业的品控模式将被严格贯彻，其直接结果就是带来建筑品质的大幅提升。一份来自上海万科的内部资料显示，通过这种方式进行施工，外墙渗漏率水平可降低至1%。这是一个单靠人力所无法达到的极限。

　　其次，这样的施工方式可以大大缩小

　　就外部环境而言，随着宏观调控的进一步深入，由国家产业政策所主导的商品住宅小型化趋势以及限价商品房制度的推出，颠覆了现有开发模式所赖以生存的市场根基。

　　因此，当行业利润率趋于平均、稳定，企业效益的提高将在很大程度上取决于周转速度的加快。而工厂化建造方式可以有效减短施工周期，上海万科的未来目标就是通过这种方式将建造周期减少20%。

　　同时，一位万科的业内人士也表示，新的建造方式可以大大减少库存。目前，万科开工面积与销售面积的比率大约是1.5：1，未来则可降低至1.2：1。投入的减少与产出的加快，可以令万科在新的市场环境下，获得更长足的竞争力。

　　时机渐趋成熟

　　对比近两年竞争对手的快速扩张，万科的扩张模式显得更为专一。专注于住宅——似乎已不再是一个单纯的口号，而更类似于一种信仰存乎每一个万科人的头脑之中。

　　王石就曾偏执地说道：“总有一天，城市会不需要住宅。但最后一套住宅必定是万科建造的。”然而恰恰是这种偏执，成为万科最终能够启动住宅产业化变革的基础。

　　在万通董事局主席冯仑看来，正是万科今日的高度专业化，为其未来形成大规模复制能力，全面提升产品品质与服务提供了可能。

　　事实上，住宅产业化的核心立足点就是标准化。而标准化的建立则完全有赖于对所处生产领域的充分理解与把握。在中国住宅产业浸淫近20年的万科，应当具备了这样的能力。

　　目前，万科已在产品设计标准化方面先行一步。坐落于东莞的建筑研发中心正成为整个集团标准化生产技术的孵化器，目前已拥有多项核心专利。

　　此外，依旧高烧不止的房地产业从某种程度而言，也成为万科这一轮变革的“保护伞”。因为即便抛开研发成本不论，单就建造成本而言，新的施工工艺相比传统工艺也要高出许多。

　　以上海万科为例，新里程项目中以工厂化方式建造的两栋商品住宅，其建造成本要每平方米多出600元。即便是到了2009年，产业化开工面积占上海高层住宅开工面积的80%时，即规模化效应初步显现时，其每平方米建造成本依旧要高出400~500元。

　　但这一切对应当下楼盘动辄万元以上的销售单价，似乎都可以消解。因此，上海万科房地产有限公司总经理刘爱明认为，未来万科的住宅更应强调性价比。

　　而王石此前也在多个公开场合反复谈及这样一种观点：如果年初开发的房子年底涨价，其品质完全相同就是不应该的。所以万科会选择交给业主更好的房子，以此化解

　　未来的困境

　　几乎所有就住宅产业化议题接受采访的万科人士，都认为缺乏充足的外部资源将成为制约这一变革发展的最大瓶颈。

　　刘爱明甚至表示，在整个集团，上海万科进行产业化尝试的条件最为成熟。但未来三年，如果外部条件依旧不充足，我们还是会考虑修正目标。

　　显然，上海万科目前所面临的现实问题，未来也将是万科集团在全力推动产业化变革时所必须面对的。

　　首先是行政层面。以工厂化方式建造的商品住宅在立项、审批乃至验收的整个流程中均属于一片空白。新里程目前是以试点项目的方式获得上海市建委以及市房地局的特批。未来这一进程倘若要在全国范围内铺开，地方政府的干预程度将直接关乎项目的命运。

　　其次是内部管理流程的变化。产业化生产方式将改变每一个万科员工的惯性思维方式。尽管王石一再强调，目前整个万科都在以产业化为轴心运转。但作为战略的一线实施人员，刘爱明依旧坦率地承认，这对内部管理是一个很大的挑战。如果再给三年时间，他的信心必定会更加充足。

　　最后是外部资源的相对匮乏，这也是万科目前推进这一战略的最大障碍。即便是在资源整合最为得力的上海，依旧会面临细小部件仍需从国外高价进口，构件制造商数量稀少，国内设计资源难以匹配等诸多方面的问题。

　　住宅产业化一旦推行，其结果必将是对整个上游产业链的彻底颠覆。迄今为止，万科仍是一个习惯于自我颠覆的企业。但今天的战略却需要合作伙伴与万科一道作出类似的战略决策。万科究竟能以一己之力影响至多么广博的范围，目前仍难下一定论。而采取怎样的影响方式也将是关乎这一结论的重要方面。毕竟，中国房地产业的复杂局面是前所未有的。任何一项加诸其上的变革都将遭遇重重阻力。任何利益的再度分配、资源的重新配置都会是考验万科能否继续这一变革的平衡砝码。

　　住宅产业化究竟是万科追求骑士般荣耀的美丽幻想，还是其迈向伟大之路的起点？2009年就将见分晓。

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　　何谓住宅产业化

　　日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。上世纪60年代中期，日本住宅建筑工业化有了相当发展，混凝土构配件生产首先脱离建筑承包企业，形成独立行业。构配件与制品的工厂化生产和商品化供应发展很快，参与住宅生产的各类厂家越来越多。住宅的生产与供应开始从以前的“业主订货生产”转变为“以各类厂家为主导的商品的生产与销售”。日本政府围绕住宅生产与供应，将各有关企业的活动加以“系统化”协调。正是在市场关系发生这种重大变化的情况下，才提出了发展以承担住宅生产与供应的企业群为对象的“住宅产业”。

　　SANGETSU公司是日本国内最大的住宅部件和装饰材料销售厂家之一，已有50年经营历史，1999年的销售额为130亿日元。该公司是一家“没有工厂的销售商”。公司虽拥有自己的品牌，有7000多种产品，但它没有加工工厂，而是由各产品生产商为公司提供产品。公司要做的是将不同种类的产品部件和材料集成，提供系统的配套供应和服务。承建商建房，可由该公司提供产品，或由公司根据承建商要求，委托生产厂家生产。

　　美国是大陆经济体，土地随着城市化的进程不断被开发。在美国，土地是无限供应，只要修路、架轨(城铁)、挖洞(地铁)就会有大片大片的土地被开发出来吸引大批人群去工作和居住。另一方面，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。因此，美国的产业化进程完全依靠市场化方式推进。

　　只有在中国，住宅产业化是由发展商发起的。万科、栖霞建设等企业都已在不同领域展开类似的尝试。