嘉民跟随普洛斯 全球工业地产榜眼低调现身上海

　　翟宇

　　全球第二大上市工业地产集团嘉民集团(Goodman Group)低调现身上海。“在未来几年内，嘉民集团在中国工业地产的投资额达到20亿~30亿美元也不是没有可能的。”

　　全球第二大上市工业地产集团嘉民集团(Goodman Group)低调现身上海。“在未来几年内，嘉民集团在中国工业地产的投资额达到20亿~30亿美元也不是没有可能的。”即使在宣布公司在中国的发展战略时，嘉民集团亚太区首席执行官范文浩(David van Aanholt)仍然出言谨慎。

　　据了解，嘉民集团目前还有多个物流配送中心项目正在洽谈之中。按照计划，嘉民集团将在未来12个月内将中国内地的业务由上海往南往北扩展至北京和广州。显然，嘉民集团在内地，仍然坚持抢占一线城市的策略。

　　这一策略并非毫无道理。以上海为例，高力国际在其发布的2007年上海一季度工业地产报告中表示，随着上海向着亚太地区物流中心的目标不断发展，其作用变得越来越重要。而物流产业的发展预计将对上海的工业土地和设施，特别是位于或是接近于主要物流园区的工业土地和设施继续有着强劲需求。

　　与此同时，位居全球工业地产第一的普洛斯已开始将视线转移到二线城市。在如何以最快速度在最佳位置布点的思路引导下，普洛斯马不停蹄。如今，紧随其后的嘉民集团也宣布了公司在中国内地发展的战略。一场贴身大战即将在中国工业地产投资领域上演。

　　“陌生”的老面孔

　　在中国工业地产业界，嘉民集团是一个陌生的名字，尽管其业务已遍布全球，管理的资产已超过350亿美元。实际上，嘉民集团在内地的第一笔投资是两年前在上海南汇康桥与DHL及Exel合作开发的物流园区。当时嘉民集团更为人所知的名称是麦格理佳文集团(Macquarie Goodman Group)。

　　麦格理集团与佳文集团的合作始于2000年，当时双方结成了战略合作伙伴关系，并在后来几年内合作在英国等欧洲国家收购了4家工业地产投资开发公司，公司所管理的资产也在这几年内由原来的10亿美元迅速跃升至目前的350亿美元。

　　用范文浩的话来说，最初麦格理集团与麦格理佳文集团更像是父子的关系，但随着公司的业务扩张，双方开始存在更多的竞争关系，变得“更像是平等的兄弟关系”，于是，今年初，麦格理将手里所持有的股权全部回售予佳文集团。或许是为了在中国内地这个新进市场上摆脱麦格理的影子，佳文集团甚至将公司的中文名称更改为嘉民集团。

　　据了解，嘉民集团目前在亚太区的投资额只占公司全球投资额的不足6%，“可以想见，公司在亚太区未来的发展潜力有多大。”范文浩认为，在过去两年时间里，公司通过运作与客户合作开发康桥物流园区项目，已经为公司在中国内地的发展打下坚实的基础，未来在中国内地的发展必然加速。

　　瓜分工业地产大

　　与普洛斯在三年内覆盖内地18个城市的速度相比，嘉民集团的发展速度只能用缓慢来形容。范文浩却试图用公司的发展路径进行类比：10年前公司管理的资产不过7000万美元，5年后资产额达12亿美元，现在则是350亿美元。“由此可见，公司前几年的增长速度较慢，但后来发展得非常快。”

　　范文浩甚至表示，公司在不同市场的调研结果显示，很多公司在进入新的市场时容易作出过多的承诺，但最后这些承诺并不一定能完全实现。“中国工业地产还处于发展初期，并不是先来的人就有优势，而且最早进入市场的人也不见得最有优势，而且他也不一定能笑到最后。”这句话某种程度上暴露了嘉民集团对中国内地市场的“野心”。

　　但一些实际的情况并不令人乐观。由于预期国内工业地产的爆发式增长前景，包括民营资本在内的各种资金都大量进入工业地产投资领域，不少业内人士均预期未来的工业物业可能出现供应过量的局面，由此可能带来投资回报率降低。

　　范文浩了解到的市场情况与此大致相似：环顾四周，上海周边有很多的工业地产项目正在进行。“他们当中有些人可能回报率为零，有些人可能只致力于一次性的回报。”“这需要一个过程，很多问题会在这个过程中渐渐调整。”范文浩对此并不意外。

　　在考察了内地上百个城市、无数个项目之后，范文浩自称，与公司在其他国家看3个项目做成1个的概率相比，中国内地需要看几十个项目才能最终做成1个。据了解，目前嘉民集团在上海投资的两个物流仓储项目都“还在公司的资产负债表”上，但公司在中国内地的投资回报率水平仍然超过公司的全球平均水平。

　　根据高力物业的研究，2007年5月，上海主要工业园区的工业设施的平均市价已达每平方米453美元，较2006年底上升了2.55%，继续其不断上升的趋势。同时，由于工业设施租金的上升幅度大于售价的上升幅度，所以租金收益率继续其上升的趋势，2007年5月，租金收益率上升至8.26%，较去2006年底上升约0.23个百分点。

　　这对嘉民集团而言，应该是个不错的消息。按范文浩的说法，公司仍然不急于在中国内地快速扩张，“我们关注的并不是在中国的地图上布下了几个点，而是希望对城市有所了解，并为客户提供不同的解决方案”。嘉民集团不疾不徐的思路与普洛斯的激进扩张策略形成鲜明对比。