后调控现象：上市房企活得更滋润

　　吴晓波

　　经过暴风骤雨式洗礼的九部委新政调控，这一年来众多房企老大的飞跃发展以及他们越来越强势的话语权使业界惊讶

　　2007年6月，适逢“国六条”及九部委新政出台一周年。但是在这一年中，楼价依旧上涨，今年1~5月，每月的全国70个大中城市房屋销售价格数据都在同比上涨，5月这一数据更是同比增长了6.4%。上市房企的日子更是越过越滋润了。

　　地产股市值加速膨胀

　　香港上市的内地民营房企龙头富力地产(2777.HK)的流通市值也同样高速增长。2005年底，富力地产的总市值大约200亿元左右，2006年11月底，这一数字约达到510亿元。目前，随着股价上涨，富力总市值已接近800亿元。

　　但是相比港股表现，内地的上市房企市值膨胀更胜一筹。

　　今年5月底万科(000002.SZ)率先成为内地股市首个总市值破1200亿元的房企，但在2006年12月底，万科的总市值也只是800亿元左右。其A+B股总市值在半年内上升了50%，在一年内上涨了2倍有余。

　　至于保利地产(600048.SH)则堪称去年九部委新政后上市房企成长的代表。其在去年8月正式挂牌上市，当时股价为21元左右，总市值约115亿元。截至今年7月5日中午收市，该股复权价为94.36元，总市值约519亿元。

　　华东政法大学商学院名誉院长、博导汪康懋在今年5月11日曾经指出，目前内地A股市场大部分行业是高估的，并且过分透支了对未来的乐观预期。其中地产建筑业的平均市盈率为122.8倍，也属高估之列。而记者查阅香港联交所资料显示，截至今年6月底，目前香港地产股的市盈率在9~42倍之间。

　　某个市盈率在7月5日已达166倍的上市房企的媒体负责人对记者表示，高市盈率代表投资者对公司的高成长性看好。由于该公司预计到2010年将完成总资产500亿元、每年保持约50%的高速增长的目标，投资者对于该公司的前景充满期待。而这一年多来公司的全国化扩张顺利，利润增长稳定，也增加了投资者的信心。他颇为无奈地表示：“对于股价是否高估我们没有发言权；公司能做的就是全力保证发展目标完成，市场非要这样狂热地追捧，我们也没有办法。”

　　在这些已上市房企的高成长性示范效应之下，刚刚赴港上市的合景泰富(1813.HK)虽然销售业绩一般，但仍然被研究机构大摩评价为2007年的利润水平“将同比增长5.2倍”的高成长性公司，从而获得超额认购。

　　百亿融资成为常态

　　上市公司市值不断膨胀，令他们在股市融资更为便利。

　　以万科为例，该公司在2006年12月启动A股有史以来上市房企规模最大的一次融资：向

平安保险(2318.HK)旗下平安人寿保险等10家机构配售4亿股A股，配股价为10.5元/股，集资42亿元。

　　在时隔半年之后，随着万科股价的上涨，其定向增发融资的规模也进一步扩大。今年6月15日，万科宣布

证监会批准该公司定向增发规模不超过流通股股本的20%的融资方案，在方案批准后的6个月内择机进行；增发定价将采取市场原则，以确定增发前20个交易日的平均价格为参考。目前万科的A股流通股本约48.8亿股左右，7月5日万科收盘价为18.9元，即使按6个月内万科股价仍与此持平的情况下，万科的融资规模也在180亿元左右。

　　而市值寻求增加的富力，则预计今年9月回归A股市场，发行4.5亿股A股融资，发行价将参照H股。目前富力总股本约30.5亿股左右，回归A股市场后，将使其总股本扩大到35亿股左右，而根据富力7月5日收盘价25.4港元的价格估算，富力回归A股前即使股价与这一水平持平，预计其融资规模也将在110亿元左右。

　　同样存在百亿增发可能性的还有保利地产。该公司在今年初的股东大会上表示，该公司将在年内启动发行增发3.5亿股融资的方案，目前方案已交证监会审批。若这一方案获批，按照保利目前的股价水平，其融资规模将超过160亿元。