房企在调控下的别样生存状态

　　吴晓波

　　相比在资本市场上高歌猛进的富力、雅居乐、碧桂园、万科、保利等华南房企，曾经在前几年走在前头的合生创展却在近一年来显得越来越低调。

　　目前，富力地产、雅居乐、万科等土地储备已超过2000万平方米，其中土地储备最多的碧桂园，在上市1个多月后，土地储备就由上市前的1900万平方米，增长到今年4月的2800万平方米。富力在今年4月也达到2450万平方米，雅居乐在4月达到2252万平方米。紧随其后的碧桂园、保利、中海等也在各地的拍卖市场上攻城略地，大量买地。

　　但是，合生创展在2006年的土地储备却只有1059万平方米，即使加上该公司即将通过收购完成的土地，也只是达到1400万平方米左右。与此同时，合生的业绩增长速度也比此前放缓。其年报显示2006年集团营业额为69.2亿港元,同比增长13%;而企业纯利15.54亿港元，同比增长28%。但是，在2006年以前，合生的销售收入已经纯利增长，普遍维持在30%~50%左右的速度。而它昔日的全国战略对手富力、万科等，至今仍然保持每年50%以上的业绩高速增长。

　　但是，从另一个方面则可以发现，其实合生有大量的廉价土地，尚未划入上市公司范畴。根据今年4月广东地产资信20强的评比结果，合生以1800万平方米的土地储备排在富力之后，但是同样入选资信20强的合生兄弟公司珠江投资，也拥有1800万平方米的土地储备，合生-珠江系的隐形实力，其实仍足以傲视同侪。

　　另外，根据合生某地区高层透露，合生-珠江系今年大力发展商贸物流项目，但是在北京通州的物流中心由双方的合资公司创展商贸负责开发经营，目前已启动创展家居和创展包装印刷等板块；而在天津占地约12平方公里的宝坻温泉城，目前已列入合生这一上市公司名下资产的主要是占地只有数万平方米的酒店项目以及

别墅部分。而在合生新布点的惠州，虽然未来合生方面已在此前向外界宣布将投资百亿建设各类住宅、商业项目，但目前拿地及建设工作主要由其兄弟公司珠江投资进行。在广东境内的一些二线城市如增城、广园东板块等地，前期工作也往往是由珠江投资在做。

　　而这些新获得的地块以及成功转型为商贸物流性质的地块，正是土地

增值税新政实施后，要面临由于土地价值大幅提升而被征收重税的优质地块。

　　可以发现，在2005年通过大幅出让股权获得淡马锡以及老虎基金近10亿融资，解决了合生的上海新江湾城资金困局之后，从2006年开始，合生走上了一条与它的同行不同的发展道路。在各大同行以不断拿地，市值不断膨胀，不断圈钱的循环做大的同时，合生却更像一个珍惜土地的老农，将更多的优质廉价土地精心呵护在兄弟公司的怀抱中，慢慢将它们培养成为带有成熟产业链的收租资产。

　　在过去，合生以“土地点金术”而发家——它总是能机缘巧合地在政府即将大力发展的地域拿到大幅土地，从而享受到土地升值的丰厚成果。但是，在游戏规则已经改变的现在，这一“点金术”同样会令它在未来增加沉重的成本负担。合生的独辟蹊径，与其他房企相比，谁能笑到最后，笑得更好？