产权式酒店渐入佳境 专家预警五大雷区

　　本报记者 洛涛 

　　近几年，产权式酒店在国内很多大城市如雨后春笋般出现，成为房地产市场一大亮点。但是，在数量增长的同时，产权式酒店出现的问题和矛盾同样突出。

　　产权式酒店缘何“水土不服”

　　上海五合智库总经理邹毅表示，目前产权式酒店在中国出现的“水土不服”有多方面深层次的原因：首先是产权式酒店的诚信危机。部分开发商开发产权式酒店的动机并不单纯，有的开发商是为了盘活许多停建多年的“半拉子”楼盘，更有部分开发商建设产权式酒店的目的就是为了圈钱融资，缓解自身的资金压力，还有部分开发商重开发轻管理，致使酒店经营不善，对投资者的承诺成为泡影，为日后的利益纠纷埋下隐患。

　　其次，中国有关产权式酒店的法律法规还很不健全。投资者一旦与开发商发生纠纷和分歧，可能面临自身利益得不到有效保障的情况。这也导致了部分开发商有恃无恐、欺骗投资者的情况屡屡发生。

　　另外，产权式酒店的价格偏高。据了解，目前国内产权式酒店标准间一般标价20万元到40万元之间。就我国居民的平均收入水平而言，多数工薪阶层不具备购买能力。

　　五合国际集团总顾问刘力博士分析后认为，产权式酒店在分时度假方面照搬外国模式，与中国实际不符，投资者分时度假受限很多。此外，目前中国的产权式酒店市场比较混乱，重复建设、盲目上马的现象比较普遍。在国外，产权式酒店主要位于著名风景名胜区，且数量有限，但在中国，产权式酒店近几年的放量呈井喷态势。不仅在风景名胜区星罗棋布，而且在大中城市中遍地开花，泥沙俱下的现实注定了很多产权式酒店经营惨淡。

　　产权式酒店价值将被重新认识

　　“虽然目前中国的产权式酒店市场出现了诸多问题，但也有部分产权式酒店经营状况良好，如北京第一城、海航产权式酒店等，未来的投资前景依然可以用乐观来形容。”邹毅向记者表示，经历了近十年的发展，产权式酒店的价值将被重新认识，未来有三大利好消息将加速推动产权式酒店在中国走向成熟：

　　第一， 宏观经济环境有利于产权式酒店的发展。产权式酒店诞生于20世纪70年代，当时正值欧美发达国家逐步进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，因此从市场背景来看，产权式酒店的产生，是富裕人群兴起、度假旅游模式发展趋向成熟的经济产物。而从当前国内经济的发展形势来看，以

长三角、环渤海湾为代表的经济发达地区正呈现出许多与当时欧美国家类似的特征，而这一阶段正是产权式酒店产生以及高速发展的黄金时代。以环渤海湾地区为例，作为

中国经济最发达的经济区域之一，产权式酒店已经呈现繁荣发展态势。基本已经形成北京延庆、通州的旅游区产权式酒店群和北京、天津、大连、青岛等城市的产权式酒店群。由于拥有优美的风景、深厚的文化积淀和庞大的消费群，环渤海湾特别是大北京区的产权式酒店市场发展成熟度也位居中国前列。

　　第二， 产权式酒店将逐步走向正规化。随着产权式酒店市场的规范以及法律法规的相对完善，市场和法律的推手必然将冲刷泥沙，留下真金。部分不良开发商的短期行为将被遏止，将有更多知名的中外开发商进入这个市场。正是由于知名开发商的行业规范效应，产权式酒店的本来面貌将被还原。

　　最后，从物业经营和房产投资角度来看，产权式酒店与住宅或一般商铺产品相比，最显著的不同就是酒店客房作为面向旅游的经营型物业，通常具有较为稳定的现金流，从而使物业的保值、增值得到了更为可靠的保证。尤其是一些位于著名旅游景区内、具有良好的规划设计水平和鲜明文化特色的项目，其现金流的稳定性将更加显著。因此，从投资的角度来看，在市场成熟的条件下，产权式酒店投资的稳定性和抗风险能力较一般住宅和普通商铺产品而言具有相对显著的优势，更适宜于长线投资。

　　五大问题值得投资者注意

　　刘力表示，投资者在投资产权式酒店时应该冷静思考和分析。有以下几个问题值得投资者注意：

　　首先，应了解产权式酒店开发商的背景，选择知名开发商可以得到更大的保障。由于知名开发商注重企业形象，对产权式酒店项目一般追求长期投入，在

装修、酒店档次和规模等方面有严格的把关标准。

　　其次，应该对产权式酒店本身物业进行考量。要根据物业的地理位置、经营方式对酒店的发展前景进行深入分析。如果项目的位置较偏僻，经营方式落后，不能吸引游客入住，则将对投资者收益产生直接影响。

　　第三， 应选择由知名酒店管理公司管理的产权式酒店。好的酒店管理公司的管理模式和营销方法会提高酒店的收益率。如今越来越多的著名酒店管理公司介入到中国的产权式酒店市场，如北京的中欣戴斯酒店、昆明的中城速8酒店等，目前经营状况良好，基本兑现了酒店销售前的投资回报承诺。

　　第四， 应该考虑产权式酒店的退出机制。产权式酒店投资属不动产投资，投资者要考虑其变现能力如何。产权式酒店大多是分期付款，可以通过转按揭的方式进行变现，还有的酒店可以替业主进行转让。

　　第五， 理性对待投资回报率。一般而言，开发商为了吸引投资者，总是打着高回报率的旗号，而这个投资回报率往往计算的是最乐观的状况。国外的产权式酒店一般投资回报率在6%至8%左右，目前中国的产权式酒店投资回报率一般低于这个标准。如果开发商承诺的投资回报率远高于8%，投资者就应该理性分析对待。