供地不足广州房价上涨预期再起

　　张艳红

　　跟物价一样，房价的上涨总在普通人的预期之外完成。日前，已然平静的广州楼市受到周边城市房价上涨的影响，再次蠢蠢欲动。有中介机构公布，下半年广州中心城区的商品房供应结构仍然以大户型高端盘为主，因此，均价的走势依然不容乐观。

　　与此同时，上半年供地不足让业界对政府的调控力度产生质疑。开发商对未来房价的上涨还存在相当的预期。

　　诸多迹象显示，如果没有持续的政策出台，广州的楼市又将走向疯狂的境地。

　　上涨预期强烈

　　广州中介机构经纬地产统计显示，今年下半年广州十区商品住宅的供应量达到450万平方米以上，约4.3万套以上，同比增加15%以上，环比今年上半年大增50%左右。其中，中心六区商品住宅的批准预售面积有望达到350万平方米以上，供应套数接近3.5万套。

　　对于急于买房者而言，这无疑是个好消息，特别是下半年90平方米以下中小

户型的供应量将大幅增加，其占商品房总量的比重将由去年下半年的25%上升到30%。

　　不过，价格的走势依然不容乐观。经纬地产预计，由于大户型、高价盘仍是市场供应主体，但多数价格在每平方米万元以上，这给成交均价带来不小的压力，下半年楼市价格掉头向下的可能性比较小。

　　其他中介机构的研究同样指向

房价将继续走高。合富辉煌市场研究部则认为，目前市场产品结构未变，上涨曲线将更趋平稳。预计三季度前广州市成交价将在6800~7500元/平方米运行，四季度后可能突破区间上限。

　　与此同时，来自开发商方面的观点显示，多数开发商对于房价上涨仍然存在较强的心理预期。广州

房地产专家韩世同表示，虽然广州不会像北京、上海、深圳那些城市一样，房价被推到每平方米两万元的高度，而且上半年的成交量也实现了萎缩，但是现在别的城市直线上涨，让开发商对广州的价格依然存在预期。因此，如果没有新的切实的利空出现，很难实现房价拐点。

　　土地成“替罪羊”？

　　广州房价将持续上涨的预期，再次让土地成为众人攻击的对象。今年上半年，广州总共出让用地面积约41.9万平方米，仅完成全年计划8.4%。联想到年初政府表示将推出5平方公里的土地，业界指出政府承诺无法实现，将是推高房价的罪魁祸首。

　　韩世同表示，今年5平方公里的供应量，其实是在为过去几年补课。2003到2006年，广州的土地供应量都非常少，这让发展商抓住政府的把柄，把推高房价的责任推向政府。因此，如果今年下半年政府不能完成土地供应，势必会对市场心理造成负面影响，再度推高房价。

　　但是鉴于政府上半年供地太少，业界人士认为要在下半年完成全部供地计划，已经不太可能。经纬地产项目发展及研究部有关人士认为，一方面，政府为了避免流拍，不可能在下半年大规模推出住宅用地；另一方面，目前推出的住宅用地很多位于萝岗、花都、南沙等近郊地区，开发商追逐热情不高。所以，下半年住宅用地成交量不会有太大幅度的增加。

　　有关专家同时指出，为了能够确保未来两年的住宅供应量，今年出让的住宅用地面积至少不应少于3平方公里。否则，将带来市场货量短缺，不利于控制房价。

　　不过，在业界将矛头指向政府之时，合富辉煌一则数据似乎透露出政府的无奈。该数据显示，目前全广州尚有2900万平方米的土地储备在开发商手中，其中，番禺770万平方米，花都705万平方米，南沙544万平方米，这些地块多数在郊区，而中心城区的土地储备也接近1000万平方米。如果以政府每年供地5平方公里计算，握在开发商手中的土地储备，已经相当于政府6年的供地量。

　　实际上政府还是希望能在新增加供地的同时，尽量消化原有土地。有关人士分析：“只有土地控制权都握在政府手里了，才能够有效地控制楼市。”

　　在这组数据之外，日前有广州土地方面的专家还声称，广州的供地量已经超过人口的增长幅度，不宜大面积供地，造成土地和房屋的闲置。

　　目前，对于土地供应量的争端已然无法停止，不过有知情人士透露，不是政府有意不供地，而是去年下半年，已经大幅度推出多块住宅地块，让现有的土地储备不足。目前有关部门正在积极增加储备，估计7月份就能有供地计划出台。

　　只是问题的关键在于，到底是政府供地不足，还是开发商手握土地太多，这似乎成为一个左右房价走势的关键。如果事实是后者，那么开发商以“供地太少”作为房价上涨的理由，恐怕难以逃脱哄抬房价的嫌疑。