猎德村今年10月开拆广州城中村改造大幕开启

　　张艳红

　　目前，广州市天河区政府针对猎德村的改造思路已经清晰，即政府不投资，将土地拍卖给开发商，引入社会资金进行改造

　　当有关猎德村的改造一次又一次见诸各大媒体之际，广州市138个城中村的目光，几乎都聚焦到这个被称作“范本”的地方。

　　今年10月，这个在广州有着最好“位置”的城中村即将正式拆迁改造，这次改造所牵动的神经，除了来自所有城中村的村民，还有众多居住在其中的外来人口。

　　广州的城中村将何去何从，猎德俨然第一个阵地！

　　无法再回避的现实

　　在广州社会科学院博士彭澎眼里，城中村存在着许多社会隐患。

　　近年来，广州市着力整顿城中村，力图削除安全隐患，但是，这终究只能治标难以治本。

　　“改造十分必要。现在周边许多新增加的城中村的村民还在大肆建造违规出租屋，只有市区的改造大规模展开，才能让周边的村子停止违规建设。”彭澎说。

　　事实上，相对于国内其他在城中村改造方面先行的深圳、上海等大城市而言，广州今年启动的改造计划已经迟到一步。有学者指出，随着广州城市化的快速发展，城中村问题早就应该得到解决，因为城市的扩张无疑将产生越来越多的城中村，而市区老的问题都没有改造，耽误只会让这个“顽疾”日渐沉重。

　　例如位于天河核心区的石牌村，这个有700多年历史的老村子，被征完了所有土地。如今，村落的周边已经建设为广州最为繁华的都市，但是高楼簇拥下的城中村内，密密麻麻盖了3656栋房子，整个村子没有一点空地，最小的一块宅基地只有8平方米，上面却神奇地盖起了42平方米的建筑面积。“贴面楼”、“接吻楼”，让狭窄的街道“暗无天日”。

　　石牌仅仅只是广州城中村的一个缩影，几乎所有在城中村居住过的人，都清楚其中隐藏的偷盗、凶杀以及消防问题的严重性。

　　“广州以前把精力都放到城市大的战略扩张上，资金投入到地铁、公路等基础设施，由于资金的限制，对城中村改造有意无意地回避；不过这一届政府已经意识到这个问题无法再回避下去，才在今年(广州市)‘两会’期间正式将城中村改造问题提上日程。”广州社科院一位学者称。

　　据了解，广州今年将启动猎德、冼村、谭村、康乐和杨箕五个城中村的全面改造，位于珠江新城内的猎德村，成为动作最快的一个。

　　猎德“三三制”

　　猎德村位于珠江新城南部，南临珠江。东与誉城苑社区居民委员会为邻，南与临江大道紧靠，西与利雅湾接壤，北与兴民路及花城大道相连，离广州的城市中轴线不足200米。在总面积仅6平方公里的珠江新城，猎德村村址所占的470亩地和经济发展用地350亩，几乎是珠江新城区域内最后的土地资源。

　　得天独厚的地理位置，让猎德村有望成为广州最早进行彻底改造的城中村，也被视作最容易改造的一个村。

　　目前，广州市天河区政府针对猎德村的改造思路已经清晰，即政府不投资，将土地拍卖给开发商，引入社会资金进行改造。

　　改造按照“三三制”原则进行，三分之一的土地用作商业，三分之一用于村民安置，三分之一作为集体经济的预留地。

　　彭澎表示，这种改造方式在猎德村显得非常适用和科学。用作商业部分的土地是利益驱动，让投资商有利可图；村民的安置在建成花园式小区后利于改善居住环境和统一管理；集体经济的预留地，在建设酒店、商场之后，其收益将解决村民未来生活中的后顾之忧。

　　在村民安置方面，根据已经出台的《猎德村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置初步方案》显示，基本上是“拆一补一”，村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，以四层为上限。即按证内基建面积不足二层的可补平二层，以此类推，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。

　　政府抛的“绣球”

　　初步的预算显示，用于猎德村改造的资金需要30亿元，显然，没有社会资金的参与，改造几乎是不可能的事情。彭澎透露：“虽然现在还没有显示哪家开发商涉足了猎德的改造，但这只是迟早的问题。目前的局势是政府来完成最棘手的拆迁安置等工作，然后将土地用于招标或者拍卖。相信，在珠江新城这个广州最高地价的区域，开发商对这个项目的兴趣是绝对的。”

　　实际上，广州市政府在年初提及城中村改造之时，就已经向开发商抛出了这个“绣球”。今年的广州市“两会”上，广州市规划局局长潘安公开透露了政府的这种“心情”，他表示：城中村改造的主体是村民，政府只起组织引导作用。至于村民是否与开发商合作、互惠互利，不属于政府管理范畴。这意味着，广州将不再禁止房地产开发商介入城中村改造。

　　不过开发商对旧城改造和城中村改造的态度极为相似，均是担心大量的拆迁以及安置等问题，在这一过程中，无法确切估算的资金还是次要的，最关键是处理不好的纠纷会极大地制约项目的进展，延误项目的顺利开展。

　　“同样的两个项目，涉及拆迁和没涉及拆迁的，耗费我们的时间和精力是完全不同的。”有开发商私下这样谈论自己对城中村改造的看法。

　　《第一财经日报》记者采访中了解到，多数开发商都只“捡软的吃”，认为关键是政府的态度，如果政府出面解决了商人无法解决的问题，就非常愿意参与城市中心的旧城改造和城中村改造。

　　甚至，广州有开发商已经公开表示，愿意将天河核心地带的石牌村改造成为漂亮的城市公寓，一方面完成改造，另一方面兼顾外来人口的居住问题。

　　Observation记者观察

　　城中村改造：一场持久战？

　　不是所有城中村都能吸引开发商的兴趣，猎德之所以能够最早进行，完全是由于它地处广州地价最高的珠江新城。有人士表示，珠江新城已寸土寸金，猎德改造资金筹集难度并不大。但不是所有的城中村都具备这样的优势。

　　早先的统计显示，广州老八区就有138个城中村，全部存在容积率过高、违规建筑过多等问题。因此，改造需耗费大量资金，每个村需动用的改造资金都高达几十亿元，大部分城中村的改造至今未有任何进展。

　　“有利益的地方，社会资金才会去参与，没有利益的地方，恐怕只能采用其他方式来进行。”彭博士为此提出了几种用于城中村改造的方式，除了猎德模式外，还有置换模式、公共设施的推进方式以及分期滚动开发方式。

　　“不过每个城中村的特点都不一样，得根据实际情况来进行改造。不过无论什么方式改造，在引入社会资金时，需要遵循三个基本原则，一是严格控制改造后的容积率，二是改造不能违背城市的整体规划，三是不能违背村民的基本利益。”

　　基于城中村改造的诸多困境，有人士指称，广州想要短期内将城中村从城市版图上抹去，显然是不现实的。今年启动的几个改造试点，只是企图创造一些范本，今后还有很长的路要走。“告别城中村，短期内没有可能。”