南京楼市再曝新论战：地价和房价谁抬高了谁

　　郝倩

　　究竟是地价推高房价，还是房价作用于地价？关于这一问题的争论令江苏省国土厅的“6·25土地日高层论坛”火药味十足。

　　江苏省国土厅厅长陶培荣表示：2006年江苏省全省地价占房价的比例为20%~30%，与国内重点城市基本相当。他进一步强调说：“我们坚持的看法是：推动商品房价格上涨的主导因素并非地价，而是房地产市场的供求关系等因素。”

　　然而，江苏省社会科学院院长宋林飞对此却显然不能认同。

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　　“土地价格的上涨导致商品房开发成本上升，必然推动房价上涨。”宋林飞分析说。

　　争论频现

　　3个月以来，类似的论战已经出现两次。

　　4月份，江苏省国土厅副厅长吴震强曾明确表达了自己的观点：地价并非房价上涨主导因素。相反，正是因为房价高，开发商才敢高价拿地。吴震强发表上述观点的背景是：南京市房产局局长抛出“地价上涨说”，认为地价上涨对房价有着不可小觑的助推作用。

　　不同的时间，不同的场合，两位厅长不约而同地将南京土地价格飙升与房价上涨的关系撇得一干二净。

　　土地价格对于房价究竟产生一个怎样的影响？让我们分析一下江苏省国土部门的观点。

　　吴震强认为，江苏地价上涨幅度要远远低于房价。2006年全省房价相比2005年上涨了6%，但全省住宅用地的平均地价则只上升了5.73%。吴介绍，在他们的调查报告中，2006年江苏省住宅楼面地价上涨幅度占房价上涨幅度的比例平均为20.77%。“换言之，2006年住宅地价上涨仅带动了房价上涨1.25%。”所以吴震强认为：“推动房价上涨的主导因素并非地价上涨，而是房地产市场供求关系等因素。”

　　但是，根据江苏省国土厅土地利用处处长宋玉波透露的数字，“南京市市区住宅地价已高达2794元/m2，占市区房价30.18%。”

　　根据江苏省国土厅每年所做的地价监测报告中，南京的地价大多排在前列。2005年南京综合平均地价1920.1元/m2，地价占房价31.20%，当年这一比例即为江苏省最高。2006年，南京地价继续上涨，住宅地价达到2794元/m2，地价占房价比依然最高。

　　吴震强所列举的例证，是根据江苏省的平均地价房价上浮比例来计算，而并非一个热点区域的具体分析。按照始终“蝉联第一”的南京地价所占房价比例来推算，在南京市城区，住宅地价带动房价上涨比例要远高于吴震强所指的“1.25%”，而应当有更强大的推动力。

　　举例来说：短短半年时间，河西地块楼面价从2952元／平方米飙升到了5530元／平方米，涨幅近90%。根据南京中原的统计数据，河西板块今年5月份的成交均价突破8000大关，达到8122元／平方米，甚至个别楼盘突破万元大关。在今年过年前，该区域的房价还在7000元/平方米左右。房价上涨远不及地价上涨的速度快。

　　土地是否应该“价高者得”？

　　记者了解到，目前根据江苏省全省的总量，住宅用地供应主要是在各城市。以南京为例，全省住宅供地量比去年增加，从南京来看，2006年南京住宅供地计划是650公顷，今年住宅用地的供应增加到了685公顷。

　　因此土地供应并非如市场想象的那么紧张，但开发商一轮一轮的抢地热潮依旧将土地价格抬高。

　　“土地是地产开发的必要资源，但是土地本身缺乏价格刚性，所以就成了一种房地产的‘利润吸附器’。在这一理论基础上，一些地区的房价快速上涨总是会最终导致土地价格的上升，从而吸附开发商的额外利润。而另一个显然易见的道理是：当地价上升了之后，开发商没有理由仍然将房价保持原位。”一家地产公司的资深分析人士解释说，按照该公司的统计，在一些新兴城市，近期公开出让的地价已经占到房价的40%。

　　“这是客观事实。现行的土地管理中存在一些问题是房价上涨的重要原因。第一个首先要优化土地供应方式，现在土地供应市场是土地价格上涨的源头。”宋林飞称。他认为：“目前土地都是政府垄断。高地价已经成为地方政府的目标，一些地方政府追求土地收入最大化。以天津为例，很多土地涨了1.5倍，天津的情况在很多地方也存在。南京最近的招拍挂地块，其土地单价已经达到3.48万元/平方米左右，所以要改变普通商品房土地定价原则。”

　　对此，南京栖霞建设董事长陈兴汉表示：“一是改变价高者得的现行土地拍卖方式，建立综合评价体系。”

　　按照陈兴汉的建议：在建设用地拍卖过程中，应从开发资质、资金实力、市场信誉、项目运作经验等方面入手，建立针对土地竞买者的综合评价体系，对竞买企业的资格进行严格限定，以确保获得土地开发权的企业是具有相应的项目运作实力、能够合理利用土地的“价优”企业。

　　然而这种建议也招致了部分业内人士的质疑，因为综合评价体系的设置若把握不当也会给土地出让“内幕交易”留下可乘之机。