外商投资中国地产大有越限制越疯狂之势

　　6月19日，两家外资投资机构宣布了投资中国房地产的计划。美国对冲基金管理公司AetosCapital与中国人寿宣布双方达成协议，两家公司将在中国房地产市场合作。Aetos在亚洲房地产市场投资总额约为30亿美元，该公司希望在未来几年向中国投资10亿美元。冰岛格里特利尔银行(Glitnir Bankhf)正式下单，宣布与中国合作方中地海外建设有限责任公司(CGCOC)签约，共同开发辽宁省沈阳市中心黄金地段的一处住宅小区。

　　门槛提高热情未减对于财大气粗的境外资本而言，中国房地产市场的水深也不过就是一个池塘而已，面对建设部等六部委的“限外令”及去年9月外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》里的各种限制和投资门槛的提高，外资对中国房地产依旧热情不减，进而将目标投向直接开发。

　　据统计，今年一季度至少有5亿美元投入到了中国内地的房地产市场。其投资分布约有50%资金投入北京，43%投到上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。物业投资的选择依次为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目，以及产权分散的住宅物业。有消息称，目前进入北京的外资中，有一半以上投向了房地产。

　　为进一步限制外商在投资中国房地产市场中出现投机行为，日前，商务部联合国家外汇管理局下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。

　　《通知》使得外商投资房地产的门槛再度被抬高。比如在第二条中“外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则”中明确，“申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。”《通知》同时强调：“严格控制外商投资高档房地产”、“地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应及时依法向商务部备案”、“外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。”

　　业内人士认为，“《通知》在外资设立项目公司方面的新要求，其实反映的是‘限制外资基金投机模式、鼓励产业投资模式’的导向意图，基金纯粹资本倒手房地产资产的行为才是有关部门要限制的，而那些进入中国真正从事房地产投资开发的产业行为并不被排斥。”

　　而恰恰可以对照的是，多家海外投行近期酝酿成立投资于中国房地产的基金。英国房地产公司高富诺就在日前宣布将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅。除高富诺外，摩根士丹利和景顺资产管理公司等众多公司也正在成立中国房地产投资基金。

　　人民币升值成主要诱因

　　据悉，今年一季度，北京写字楼市场还出现了两宗涉及外资的整售交易。亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置了位于东二环路沿线华普中心的两幢写字楼，总面积为13万平方米；日本基金Replus购置了中央商务区华贸中心两座尚未完工的办公楼，总面积12.38万平方米，售价未予透露，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。据了解，除了这两笔交易之外，还有类似的购买正在洽谈之中。“如此大手笔的海外资金的投入，显示出外资已结束其试水阶段，正式进入中国写字楼整售市场”。仲量联行北京研究部经理凯安娜如此表示。

　　业内专家分析认为，外资的进入是中国房地产经济发展的必然趋势。有效的利用外资，借鉴成熟的管理模式都是中国房地产业的契机。但是房价的持续走高，尤其是北京，上海等一线城市的过高房价，让国人更多的是看到外资对中国房地产的负面影响。

　　人民币升值的预期是外商投资中国地产的主要推动力。本币兑换成外币就能够获得与升值幅度相应的收益，投资者不但能获得升值收益，而且能获得房地产本身增值的收益。双重的利润就是最大的驱动力。《通知》出台时值人民币汇率升值之初，外资进入产业的门槛提高，相应的监管措施也更具体。比如：严格控制外商投资高档房地产，严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业等，同时与外汇管理局联手防止隐性不良资产的出现。这既是加强对外资的监管和有效利用，也是在降低中国房地产泡沫产生的可能性。

　　政策引发合作热从近期Aetos与中国人寿合作，格里特利尔银行与中地海外建设有限责任公司合作不难看出，在政策对外商投资中国地产收紧口袋的同时，国外资本的投资方式也在产生着微妙的变化，与国内地产企业合作开发成为外资进入地产行业的新手段。专家分析认为，新规定要求外资成立公司前要先拿到地，或取得土地开发商、房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让、购买协议，这就在一定意义上使得外资机构不得不多与国内开发商或机构加强联系或合作，从而达到其在国内投资的目的。另外，国内房地产商资金紧张，而外资基金又看中了他们的土地储备，二者自然一拍即合。

　　新《通知》在某种程度上将成为未来房地产企业并购大潮的注脚。实习记者 谢微