谁是最抢眼的房产商 中国房产TOP10重排座次

　　《中国经济周刊》记者 林深

　　去年中国房企的强劲表现，为股市增添了不少亮色。

　　去年下半年来，沉寂了数年的中国房地产企业上市闸门重新打开，以保利地产、北辰实业为代表的上市新贵，获得了国内资本市场的追捧。

　　由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同推出的“2007中国房地产上市公司TOP10研究报告”显示，去年在内地上市房地产企业前十位中，多了4家“新面孔”；而在港上市的则有三家公司依靠去年内地项目的良好发展首次闯入“前十”。

　　随着国内

　　上市房企重排综合实力

　　根据研究报告，2007沪深房地产上市公司综合实力TOP10中，行业和区域龙头仍然一统天下，除万科继续位列综合实力榜首外，去年7月新上市的保利地产一举获得第二把交椅，此外，从香港H股回归A股的北辰实业也获得了综合实力第六的位置。

　　受到市场重点关注，不仅是表现突出的新上市企业，资产注入和重组而成的上市公司也在迅速成长。中宝股份、泛海建设两家企业因资产注入重组，综合实力大幅上升，分列第9和第10位。

　　据中国房地产TOP10研究组研究项目负责人汪勇介绍，进入综合实力TOP10的有三类企业，一是以万科、保利地产、招商地产、金地集团为代表的行业龙头，凭借优良的持续增长能力、有序的跨区域扩张和合理的土地储备，为短期内的高估值提供了可靠的长期消化能力；

　　二是以北京金融街和北辰实业、上海陆家嘴和中华企业为代表的区域特色企业，它们有难以比拟的土地、资金及地方政府资源优势；第三就是通过资产重组而得到大幅扩张的上市房企，例如泛海建设就是通过吸纳多处优质物业而迅速膨胀。

　　“以万科为例，2006年末市值在达675亿元，同比上升321%，股价全年上涨263%。优质资产注入、并购重组等题材成为市场追捧热点。中宝股份和泛海建设完成资产重组后，全年股价分别上涨达337.87%和714.01%，总市值更是分别大幅增长15.75倍和16.7倍。”汪勇说。

　　综合实力TOP10企业在资产和市值大幅增加的同时，经营业绩同样快速增长。2006年，TOP10企业共实现主营业务收入430亿元，与去年TOP10企业相比增长52.4%；实现利润总额达98.9亿元，与去年TOP10企业相比增长60.7%。

　　还有在港上市因素，世茂、瑞安、绿城等新上市企业，去年刚上市，就获得第2位、第5位、第7位的良好表现，反映出越来越多国内优质房地产公司加速登陆海外市场。

　　中国大陆市场的持续发展，获得了海外资本市场的认可，除资产规模和总市值大幅增加外，在港上市公司TOP10的经营业绩也大幅提升，全年实现主营业务收入和利润总额均值分别为60.7亿港元和21.3亿港元，平均同比增速分别为95.1%和124.5%。

　　相比之下，去年一度排名靠前的北京城建、深宝安、苏州高新、国贸、百仕达、天安等公司已随着更多规模企业进入上市公司行列而跌出“前十”。

　　对此，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，随着中国房地产行业和证券市场的发展，要更为全面地考量房地产上市公司，“除原有市值、盈利能力、土地储备等指标外，增加了企业资金管理水平、估价水平、财务稳定性等一些指标，全面衡量中国房地产企业的综合实力。”

　　国务院发展研究中心企业所所长陈小洪则表示，要判断一个上市公司的价值到底是多少，是一个很复杂的问题，学术界也有不同的方法和标准，随着更多房企上市，由投资者股价的方式来做判断，应该是最为接近市场的。

　　规模房企选择上市

　　“像国内大部分银行一样，国内大型的房地产企业在股市重启地产IPO后，纷纷排队要求上市。”一位房产老总这样来总结去年来的房企上市热潮，不过，国家对房地产行业融资规模的理性控制，使得目前仍不会大规模“放行”房企。

　　“就目前来看，大部分有规模的房地产公司都已经上市，例如万科、金地、合生创展、富力、中海、保利等等，但是仍有一部分具备相当实力的开发企业没有上市，主要是区域内的大型国有企业和优质民营公司，例如北京首开集团、上海大华集团、广州恒大集团等。”汪勇分析认为。

　　数据显示，去年来整个中国房地产上市公司整体业绩有目共睹，汪勇介绍说，以沪深综合实力TOP10企业为例，2006年共实现主营业务收入高达431亿元，就是十强公司平均纯业务收入是43亿元，和去年十强公司相比同期增长52.4%，实现利润总额高达98.9亿元，与去年相比增长60%以上。

　　“事实上，上市企业无论在融资、品牌知名度，或者是资产重组方面，优势十分明显，去年有两家通过资产重组表现抢眼的，就是中宝股份和方邯建设，他们在资本市场上的重组为2006年主营业务收入同比增加92.7%和141.9%，利润总额增长了1436.9%和318%。”

　　通过资产注入和重组企业将使上市公司获得更多实惠，市值上涨，融资相对更加顺畅，以中宝股份为例，去年收购了新湖集团旗下多家房地产企业，一举转向了房地产。同样的还有泛海建设，通过大量收购控股的大型物业，使其收入比例得到根本的改变，市值一下子扩大15倍以上。

　　“整体来看，由于上市公司资本成本相对较低，因此这些上市房企所获得的经济增加值幅度也是相对增长的。以TOP10企业为例，沪深十家企业税后经营净利润是62亿元，同比是增幅45.4%，而资本成本增长率仅为13.9%，由于上市增强了企业财富创造能力，这是更多企业选择上市后取得更大发展的原因。”汪勇说。

　　房企渐复上市融资功能

　　尽管相对房地产企业上市审批门槛仍较为严苛，但业内更多认为上市将成为大企业的必然选择，而股市对于房地产企业的融资功能会继续扩大，尤其那些指标良好的大企业，成为包括香港联交所在内的争夺对象。

　　对此，亿城股份公司常务副总孙勇认为，未来大的房地产企业规模将快速扩张，房地产行业整合会加速，这意味着行业利润空间进一步收窄，很多中小型企业无力承受开发压力。同时加剧其融资压力。

　　孙勇表示，“现在由于国家对房地产行业长期的宏观调控，这个过程何时结束，何时告一段落，现在还不可预期，因此宏观调控的压力将长期存在，这就让房地产企业外部不确定性大大增加，融资风险大大增加，要求更多房地产公司在短期迅速完成融资。”

　　中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安则对融资后的上市房企转型提出了新的思路：过去企业为了项目投资去筹集资金，而现在上市融资后将转变为一个大的公司管理其金融资产，这是所有大型房地产上市公司必须面临的。“因为你的项目既资金，并不代表你的资金运作和管理方式能够帮助你这个企业获得更好的利润，尽管你开发了很多的房子，销售的很多房子，但并不一定获得最大的利润。”这有可能成为更多上市房企融资后的另一大难题。

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