外地龙头房企高价买北京土地 当地银行贷款支持

　　北京报道 本报记者 贾海峰

　　记者从北京市土地储备中心获悉，截至6月22日，北京市公开“招拍挂”市场仅转让4块土地，而原计划6月份的供地是34块。

　　继北京市公布未来3-5年的中长期供地计划后，在公开土地市场上有节奏地控制供地速度，同时也加快了“协议转让”的存量土地消化。记者调查了解到，“协议转让”土地正在以每年1000万平方米的速度消化。

　　二手地市场脉动

　　据了解，北京市在2004年“8·31”大限到来之前有大批地块集中“过关”，这些过关土地有相当部分在这几年里都处于闲置状态。随着国家宏观调控政策的深入，一些手里有地的中小开发商开始将手中土地出手套现。

　　记者以一家投资公司代表的身份开始在北京的二手土地市场上做调查。通过一则刊登在某网站上的土地出让消息，记者联系到某房地产顾问公司的曹经理。曹经理表示手中有丰富的资源，请记者前去公司面谈。

　　6月20日，记者来到曹经理所在公司时，发现其所谓公司仅为一临街商铺，对外挂着

　　曹经理无所忌讳地告诉记者，北京市金融街、国贸、东二环、北三环等地段，他手头全有资源。

　　记者在曹经理提供的客户资料上看到，北京东二环某商务写字楼和服务式公寓建设用地，作价28亿元。

　　“这是北京一家小开发商，本来想自己做的，因为缺钱打算转让。”曹经理告诉记者，这个地块位于北京东二环的“CBD辐射区”，该地块开发商是2002年通过“协议转让”获得的，目前仅做完了一级拆迁工作。

　　6月22日，记者采访北京一家知名房地产投资顾问公司的市场部经理，该人士表示，自2005年以来，北京市通过这种“地下渠道”转让的土地面积至少在1000万平方米以上。

　　那么谁才是北京二手土地市场的主力买家？

　　记者调查后发现，外资和国内大开发商都不是这些二手土地市场的主要买家。一些急欲在北京发展业务的外地中型开发企业才是这些高价土地的买家。

　　“别看国内这些大开发企业，真到拿十几个亿出来的时候也拿不出来。”上述房地产顾问公司市场部经理说，他本人经手的几块优质土地都是卖给外地中型开发企业的。因为国内大多数大型开发企业，单笔购地金额在5亿元以上的都需要向总部审批，所需时间往往在1个月以上，土地早就有了新买家。

　　“如果是外资，一定要在内地有法人子公司。”曹经理也向记者表示，以前是外资找他们买地比较多，自从171号文实施以后，外资至少需要花半年时间在国内完成法人子公司注册，时间和资金划拨上都不能满足卖家的需求。

　　据透露，这些外地中型开发企业多数是当地的龙头房企，在当地

　　6月22日，记者在“2007中国地产业战略发展与投资合作峰会”上碰到了广东一家民营房地产企业负责人，该负责人曾向记者表示，其代表公司在北京寻找项目。“单价1亿元左右，土地面积100亩以下的土地最好。”该企业负责人说。

　　二手地价3年涨300%

　　“炒房和炒股都不如倒地赚钱。”上述房地产顾问公司的曹经理告诉记者，现在二手土地市场生意十分火爆，几个人组成的小土地中介公司一年下来可以赚几千万元。

　　他的说法也有理有据。某房地产顾问公司市场部经理告诉记者，北京二手市场的土地价格已经从2004年的水平上涨了300%，个别地段因为房价上涨得快，地价也在以每年30%的速度上涨。

　　地价上涨首先给这些卖地的个人和公司带来了暴利。据上述市场部经理的说法，目前北京二手土地市场中的土地大部分是“协议转让”时期的土地，这些土地当年的成本极其低廉。

　　“当时获得土地的平均成本在1000元/平方米以下。”中国指数研究院土地总监蒋云峰说。

　　“我们经手的土地多数是600-1000元/平方米吧。”上述某房地产顾问公司市场部经理告诉记者，以其日前刚成交的北京某地块来计算，土地出让方当时获得地块的价格在800元/平方米，如今出手的价格在2600元/平方米，该地块面积在10万平方米左右。出让方从中赚了1.8亿元。

　　“土地掮客”每成功撮合一笔交易，也会从交易双方提取高额的回扣。

　　“目前行规在1%-5%之间，具体要看交易金额。”上述房地产顾问公司市场部经理说，现在二手土地市场的中介公司日渐专业化，多数中介公司都是一些有房地产行业背景的人所开，公司里有10多个业务员。

　　这些土地中介公司的业务五花八门，其中帮外地开发商和外资投资商在北京找项目仅是其中之一。一些规模大的房地产顾问公司还有相当业务比例是在帮北京的一些大中开发商找外地的项目，有的甚至能帮北京开发商在外地某城市从一级或二级市场上拿地。

　　曹经理告诉记者，以东二环那块作价28亿元的土地来算，中介公司可以从中抽取3%的回扣。

　　“其实也有银行分利。”上述房地产顾问公司市场部经理说，一些转让手中土地的企业在银行有贷款，而这些贷款早已到期，银行却也并不急着催还，而是无条件地延期。

　　“银行知道这些企业手中的地块一直在涨价，自然也不急着催还钱，”这位市场部经理说，现在地价已经涨到适当的高度，手中有地的企业通过卖地还可以大赚一笔，还上银行贷款的本息。

　　已出让地块8000万建积空白

　　由于目前二手市场上的土地质量有不少优于公开“招拍挂”市场的土地，许多大型开发企业也选择从二手市场上拿地。据记者了解，今年就先后有世茂、富力等开发企业以收购项目公司股权的形式从二手市场获得土地储备。

　　“比如世茂前一段时间在三里屯买的那块地，如果不是收购公司股权，公开市场上怎么能拿到这么好位置的地呢？”上述业内人士表示，万科、珠江地产、金地等企业先后都尝试过股权收购。

　　记者翻查了北京市国土局2002年—2006年底的土地出让资料发现，2002--2005年已出让住宅用地项目用地面积约7400公顷，规划住宅总建筑面积为1.5亿平方米。

　　然而，截止到2005年底，未形成实际住宅供应的土地面积约为4000公顷，约占已出让住宅土地面积的53%;规划住宅总建筑面积约8000万平方米(包括未办理销售许可证的6720万平方米和已办理销售许可证未售出的1250万平方米)，约占已出让住宅项目规划总建筑面积的54%。

　　截至2006年10月15日，出让住宅土地面积约544公顷，约合1000万平方米规划住宅总建筑面积，为去年全年成交住宅用途为主的土地面积(约278公顷)的196%。有分析人士表示，含2006年出让的1000万平方米规划建筑面积在内，最近几年来出让的至少8000万平方米建筑面积没有形成商品住宅有效供应。