上海经济型酒店如何再现经济

　　乐琰

　　上海吴中路，华南经济型酒店品牌——7天进入上海市场的第一家门店终于开业。

　　“这家酒店的选址花了近6个月，是7天有史以来进入新市场开设第一家酒店所花时间最长的。”7天连锁酒店CEO郑南雁如是说。

　　耗时漫长的选址过程在很大程度上是因为可供开设经济型酒店的上海物业租金直线上升，造成选址困难。过于高昂的成本不仅令这一市场的新进入者颇感意外，更令上海经济型酒店的平均房价在过去一年里历史性地突破200元/间，上升为全国第一。

　　曾经是经济型酒店发端城市的上海，如今在高物业成本的笼罩下，该怎样延续昔日的

　　物业租金飞涨

　　为了视察新开酒店物业，郑南雁这些天一直辗转在广州和北京之间。《第一财经日报》致电采访的时候，他正在北京的一家新店工地上忙碌着。

　　7天此前的发展大多集中在珠三角地区。从去年开始，它逐渐将视线转向北京和上海等一线城市，希望在一个更大市场空间中谋得发展。然而当下，这些城市的物业成本昂贵，选址艰难，直接为区域品牌的全国化扩张设置了障碍。

　　“一线城市的物业成本起码比二线城市高出20%~30%左右，上海更是明显。但上海绝对是我们一定要进入的区域市场，虽然初期会有很大困难。”

　　郑南雁回忆去年初进入上海市场时的情景，在经历了周密的前期调研后，7天终于下定决心进入“兵家必争之地”的上海。然而困难很快接踵而至。

　　相比锦江之星、如家、莫泰168等竞争对手，之前深耕华南的7天在上海地区的知名度难以匹敌。“尽管开发小组成员努力和当地业主洽谈，但很多物业持有者起初还是不愿意与7天合作。”

　　不仅如此，物业成本也大大超出之前的想象。最终7天发现，竞争对手要在同一区域开设两家同品牌酒店的可能性很小，因此7天索性在经济型酒店集中地区寻址。历经5~6个月的艰难谈判，7天最终将上海首家门店定在了已有锦江之星、莫泰168聚集的吴中路地段。

　　“但那不是一个最好的选址。”郑南雁对于7天在上海的起点显然不能百分百地满意。

　　事实上，7天所遭遇的物业成本过高的状况并非孤例。根据商务部商业改革发展司和中国饭店协会发布的《2007中国经济型饭店调查报告》显示，目前新增的经济型饭店原有物业中，原酒店改造取得物业空间下降了12%，迫使更多的经济型酒店在获取物业方面向厂房型、写字楼甚至高价新建方向转移，使企业为物业所支成本上升。尽管各地的住宅房地产价格都在上涨，但经济型饭店物业的租金上涨都为其的3~5倍，其中北京、上海两地的平均涨幅都在40%以上，这涨幅中一半是因为商业地产价值的浮动增长，一半是由于各品牌的扩张竞争而人为抬高。每天1.8元/平方米以上高位租赁物业的市场新进入者，在面对今后日益同质化的经济型饭店的价格比拼时将处于明显的劣势。

　　郑南雁表示：“我们目前在一线城市获得物业的平均日租金大约是1.5元/平方米，可能比同业稍低。”

　　但物业成本急速上涨的压力已然成为一个全行业必须迫切面对的问题。

　　严控成本 缓步提价

　　中国经济型酒店目前营业收入的86.96%都来自于客房收入，所以房价将直接影响到企业财报的表现。不少业界人士反映，一些地段好的商业地带，酒店价格和出租率表现双高。但与此同时，不少区域竞争激烈且地段一般的地区，大家又都会采取降价手段以吸引客源。

　　于是，上海市场上甚至出现了同一品牌在不同地区的房价存在数倍差异的罕见情况。例如速8，其门市价从168元/间至逾500元/间不等。由于速8目前全部采用加盟模式经营，因此加盟业者对于定价拥有更大的自主空间。但对于市场价格如此不统一的局面，速8给出的解释也只能是，“我们的服务是统一的。”

　　“这的确是一对矛盾。一线城市物业成本高，但价格却不能一下子抬得太高。”郑南雁对此也颇感无奈。但他同时深信，上海市场空间巨大，虽然初期会有很大困难，不过一旦今后步入正轨，其经济收益必定丰厚。

　　7天今年的目标是在北京扩张门店至20家，在上海也已经签约了6家酒店，将陆续开业。如此大量的布点，造成其硬性成本急剧上升。在物业成本难以得到有效控制的情况下，7天只能开始进行成本的内部挖潜。

　　“我们有一套良好的IT技术支持系统，可以将操作环节减少，大大节约管理成本。而在酒店投入方面，也主张在保障质量的前提下，尽量做‘减法’，控制成本。”

　　郑南雁进一步透露说，尽量控制内部成本是保持较低房价的一个重要方面。但对于上海这样的一线城市，7天仍然会考虑在打开市场知名度后，将均价缓步提升至高于其他地区的水准。

　　这显然也是被迫之举。此前，7天全国客房均价约为160元/间左右，但北京则达到170多元/间。就目前的趋势来看，今后上海的均价或许会更高。

　　《2007中国经济型饭店调查报告》则已明确指出高物业成本之下的全行业风险：整体物业成本升高、客房价格和出租率双下降的市场表现其实是给一直亢奋的经济型酒店市场适时地敲响了警钟，高物业成本笼罩下，市场变幻莫测，企业要理性谨行。