绿城的市场压力

　　杨白老

　　2007年6月21日，在新江湾城D1地块的公开挂牌竞标中，绿城集团以1.25万元/平方米的惊人楼板价力挫众地产巨头，拿下该地块开发权。一时令业内人士大跌眼镜。

　　笔者首先想到的是，去年金地竞标花木地块时的也曾表现出这等决心与勇气。当时花木地块以60亿元的高总价“艳惊四方”，但以区域楼板价的比较关系而言，金地想要拿的花木地块比起绿城拿下新江湾城D1地块，可谓小巫见大巫。到底是什么“魔力”在驱使绿城下此辣手，这一事件对于上海楼市的意义何在？

　　不妨先分析一下这块地的情况。新江湾D1地块属于今年1号土地出让公告中的最好的一块住宅用地，虽然只有区区6万平方米。政府对于参加竞标的企业设置的“门槛”很高：境外购买人需要能够提供1亿美元以上的银行存款证明，国内地产商则要求注册资本不低于人民币2亿元，具有一级开发资质的地产商，要求近三年开发规模50万平方米以上，并提供不低于1.5亿元的银行存款证明。

　　新江湾城整体定位较高，规划相当完善，而且依托五角场城市副中心的区域优势，近两年一直是土地出让市场中的宠儿。2005年合生国际地块成交的楼板价为5616元/平方米，目前在售均价达14000元左右；2006年华润竞得的C2地块楼面地价涨到6676元/平方米。合理推算，D1地块楼板价肯定会继续攀升，但一下子翻了近一倍，不能不让人惊诧。

　　原因何在？笔者认为大致有三点。其一，从土地出让角度分析，近三四年，通过公开市场出让的市中心地块仅有十几幅，尤其去年以来更是稀少，开发商对好地段住宅用地需求可以用“嗷嗷待哺”来形容。物以稀为贵，当大家都在争抢一块蛋糕时，其价格自然一路飙高。

　　其二，从市场角度考量，市中心住宅的抗跌性明显强于普通住宅，在2005年以来的市场走弱态势下，市区优质楼盘的价格一直很坚挺。而且，自今年3月以来的市场回暖过程中，又是中高端住宅冲在了前面，位于内中环附近的宝华现代城、上海绿城、大唐国际公寓、耀江花园等楼盘销售业绩抢眼。因此，市中心住宅的价格上涨空间仍然很大。

　　其三，中国

房地产巨头间的竞争趋于白热化。宏观调控之下，房地产企业优胜劣汰的速度加快，大型地产商之间争抢优质地块的惨烈程度加深，全国重点城市每推出一幅市中心好的住宅用地，都会引来“群狼”围食。以前，这种现象更多地发生在外资企业之间，现在越来越多的内地房企参与其中，因为很多内地大型企业已经实现多元化融资，不仅与诸多海外基金结成战略合作伙伴，而且部分已经成功上市。本文的主角绿城(中国)就是一大典范，去年在香港成功IPO，今年又获得增发。“地有多大产，人有多大胆”，拥有雄厚财力的绿城目前最缺的就是好地块。

　　问题的关键在于，这么高的楼板价，未来的

房价又将被推高到何处，能卖得掉吗？

　　绿城开发高档住宅的能力还是值得期待的，以前的作品也能表明其精雕细琢的好功夫。关于将来的售价，不妨做个简单的算术题，其近旁的合生国际项目的售价(14000元)减去楼板价(5616元)，约为8400元，绿城如果参照合生的建安等成本和利润，则D1地块的单价应是12500加上8400，约等于21000元/平方米。也就是说，即使绿城能够精减相关成本和压缩利润，售价至少也须18000元左右。

　　考虑到新江湾城的规划利好性、轨道十号线的交通便利性、市区地块的稀缺性、市场的向好性，笔者认为未来两年18000~21000元的价格有一定的可行性。但是，这一价格的风险性来自两方面，第一，如果上海楼市明后两年出现盘整态势，则这一价格的市场接受度不容乐观；第二，必须注意到这一项目基本上是按“90/70”要求规划的，经验表明，高单价的中小

户型并非热销品种，这就得考验绿城在户型创新上的能力了。

　　综而言之，新江湾D1地块的高价出让，是种完全市场化的行为，它明确传达出一个信号：开发商对于新江湾城和上海楼市的前景依然非常看好。这一信号，值得消费者和地方政府关注并深思。